수도권 입주 물량 전망 — 착공 37%가 부른 2027~2028 공급 절벽
수도권 입주 물량을 결정하는 선행지표인 착공 통계가 2026년 들어 심각하게 부진합니다. 올해 수도권 착공은 계획(약 26만 채)의 37%에 그쳤고, 착공은 입주의 '2~3년 전 예고편'이기 때문에 이는 2027~2028년 공급 절벽 전망으로 직결됩니다.
지금 전세 재계약이나 매수 타이밍을 고민한다면, 분양 물량보다 착공 실적을 먼저 봐야 합니다. 인허가 물량이 아무리 많아도 삽을 뜨지 않으면 입주 물량은 사라집니다. 그 이유를 단계별로 짚겠습니다.
정확한 숫자 — 착공 37%가 의미하는 것
국토교통부 주택건설실적 통계(2026년 10월 기준)에 따르면, 올해 수도권 계획 착공 물량 약 26만 채 가운데 10월 시점 실적은 10만 채를 밑돌아 달성률 37% 수준입니다. 국토교통부 보도자료 '수도권 주택 착공 37% 그쳐…정부 연말 공급 총력'(2026년 10월)과 매월 공표되는 주택건설실적 통계에서 확인할 수 있습니다.
| 단계 | 의미 | 입주와의 관계 |
|---|---|---|
| 인허가 | 사업계획승인·건축허가 | 서류상 공급 예정 — 실현 보장 없음 |
| 착공 | 실제 공사 시작 | 2~3년 뒤 입주의 직접 선행지표 |
| 준공·입주 | 시장에 실제 풀리는 물량 | 전세·매매 공급에 즉시 반영 |
왜 착공이 안 되나 — 세 가지 병목
1) PF(프로젝트 파이낸싱) 경색
착공 직전 사업장은 대부분 브릿지론(토지 매입용 단기 고금리 대출)에서 본PF(착공 후 건설자금 대출)로 전환해야 합니다. 이 전환이 막히면 착공 자체가 불가능합니다.
- 시중은행(1금융권)이 본PF 문을 좁히면서 시행사들이 상호금융(농협·새마을금고·신협)이나 증권·캐피탈로 밀려나는 흐름이 뚜렷합니다.
- 현장에서는 브릿지 만기가 돌아올 때마다 연장 협상을 반복하고, 그사이 이자만 수십억 원이 쌓이는 사례가 흔합니다. 이자가 늘수록 사업성이 나빠져 본PF 전환은 더 어려워지는 악순환입니다.
- 조달 금리 스프레드는 사업장 신용도·담보가치별 편차가 크므로 개별 사업장의 최신 조달 조건 확인이 필수입니다.
2) 공사비 급등과 도급 갈등
2021년 이후 누적된 자재비·인건비 상승으로 시행사(사업 주체) 와 시공사(건설사) 간 공사비 재협상이 길어지고 있습니다. 실제로 도급계약 단가가 맞지 않아 시공사가 착공을 거부하거나 보증을 거절해 사업이 수개월~수년 멈추는 경우가 발생합니다.
3) 인허가·행정 지연
교통영향평가, 학교용지 협의, 문화재 지표조사 등으로 승인 후에도 착공까지 시간이 더 걸립니다. 주택법 제16조는 사업계획승인 후 5년 이내 착공을 의무화하는데, 이 기한을 맞추기 위한 '형식적 착공신고' 후 공사가 사실상 중단된 사례도 나타납니다.
착공이 입주로 바뀌는 2~3년 메커니즘
아파트는 착공 후 골조·마감·검사를 거쳐 입주까지 통상 30~36개월 안팎이 걸립니다(단지 규모·공법에 따라 편차 있음). 오늘의 착공 실적이 2~3년 뒤 입주 물량을 거의 그대로 결정합니다.
| 시점 | 착공·입주 지표 | 시장 의미 |
|---|---|---|
| 2026년 현재 | 착공 37% 달성(계획 대비) | 2027~2028년 입주 급감 예고 |
| 2027~2028년 | 신규 입주 물량 감소 | 전세 공급 감소 → 전셋값 상승 압력 |
| 2029년 이후 | 회복 여부 불투명 | 지금 착공이 빠르게 늘어야 완화 가능 |
주택산업연구원·한국건설산업연구원 등은 착공 부진이 중단기 공급 전망을 끌어내릴 위험을 반복해 경고해 왔습니다. 구체 전망치는 발표 기관·시점별로 다르므로 해당 기관의 최신 보고서를 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
전세·매매 시장에 미치는 영향
전세 시장
신규 입주 물량이 줄면 전세 공급도 마르고, 2027~2028년 재계약 시 전셋값 상승 압력이 커질 수 있습니다. 실제로 입주 예정 단지가 적은 지역일수록 충격이 집중되는 경향이 있습니다. 전세 만기가 2027년 하반기~2028년에 걸쳐 있다면, 지금부터 지역 착공 현황을 파악해 두는 것이 중요합니다.
매매 시장
공급 절벽 전망은 집값의 하방을 지지하는 요인이 되지만, 금리·DSR 같은 수요 변수와 맞물려 지역별로 다르게 나타납니다. 공급 감소만으로 매매가 상승하는 것은 아니고 수요가 뒷받침되어야 가격이 움직입니다.
지역 편차 반드시 확인
도심 재건축·재개발과 외곽 신도시·택지지구의 착공률은 크게 다릅니다. 시·군·구별 세부 착공 실적은 국가통계포털(통계누리) '주택건설실적' 메뉴에서 직접 조회할 수 있습니다. 전국 평균 37%보다 내 관심 지역 숫자가 훨씬 중요합니다.
수요자 유형별 실행 체크리스트
전세 수요자 1. 관심 지역 시·군·구 착공 실적을 통계누리에서 확인한다(인허가 물량과 혼동 금지). 2. 전세 만기가 2027~2028년 입주 공백기와 겹치는지 달력에 표시한다. 3. 이사 예정 단지가 실제 착공됐는지, 공정률과 준공 예정일을 시행사·청약홈 공지로 확인한다. 4. 착공 안 된 사업장의 '예정일'을 믿고 이사 계획을 확정하지 않는다.
매수 검토자 1. 공급 절벽 전망과 금리·DSR 변수를 함께 본다. 2. 관심 단지가 있는 자치구의 착공률이 전국 평균보다 낮은지 직접 조회한다. 3. 정부의 연말 공급 대책·PF 정상화 지원 발표를 꾸준히 추적한다(2028년 이후 물량 변수).
예외·주의 케이스
- 입주 폭탄 지역: 전체가 공급 절벽이어도, 2~3년 전 대규모 착공한 특정 신도시·택지지구는 같은 시기 입주가 몰려 일시적 역전세가 날 수 있습니다. '전국 절벽'이 '내 동네 절벽'을 보장하지 않습니다.
- 공공·3기 신도시: LH 등 공공 시행의 경우 민간 PF와 자금 구조가 달라 착공 흐름이 별개로 움직일 수 있습니다.
- 정책 변수: 정부의 PF 정상화 지원이 착공을 되살리면 2028~2029년 이후 물량이 예상보다 늘 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 인허가 물량이 많다는데 왜 공급 절벽을 걱정하나요? A. 인허가는 '서류상 예정'일 뿐, 착공으로 이어지지 않으면 입주 물량이 되지 않습니다. 2026년 착공 통계가 보여주듯, 인허가 후 PF 전환 실패·공사비 갈등·행정 지연으로 착공이 멈추는 경우가 급증했습니다. 인허가 물량만 보면 공급 절벽을 예측하지 못합니다.
Q. 전세 만기가 2027~2028년인데 지금 무엇을 해야 하나요? A. 지금 바로 통계누리에서 내 지역 시·군·구 착공 실적을 확인하세요. 착공 부진 지역이라면 만기 1년 전부터 시장을 모니터링하고, 이사 일정에 여유를 두는 것이 안전합니다. 전국 평균보다 '내 지역 착공 숫자'가 기준입니다.
Q. 착공 통계는 어디서 보나요? A. 국가통계포털(통계누리) '주택건설실적' 메뉴에서 전국·시도·시군구별로 조회할 수 있습니다. 국토교통부 보도자료도 매월 발표되므로 함께 활용하세요.
*본 글은 집사닷컴이 2026년 10월 기준 공개된 통계·보도자료를 토대로 작성한 일반 정보이며, 법률·투자 자문이 아닙니다. 수치·금리·법령은 수시로 개정되므로 국토교통부·통계청·법제처 국가법령정보센터 등에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.*