전세·월세 계약 종료 후 보증금 안전하게 돌려받는 법
전세·월세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 큰 불안에 빠집니다. 결론부터 말하면 보증금을 안전하게 돌려받는 길은 "통지 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령·소송 → 강제집행"이라는 정해진 순서로 진행하는 것입니다. 핵심은 ① 만기 전 정확한 시점에 갱신거절을 통지하고, ② 이사 가기 전 반드시 임차권등기명령을 마치며, ③ 가능하면 처음부터 전세보증금 반환보증에 가입해 두는 것입니다. 이 글은 계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받는 단계별 절차와 실수 사례, 체크리스트를 정리했습니다.
1단계: 갱신거절 통지 시점부터 정확히
계약을 끝내려면 먼저 "갱신하지 않겠다"는 의사를 제때 알려야 합니다. 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 계약이 연장됩니다(주택임대차보호법 제6조).
여기서 임차인과 임대인의 기한이 다릅니다.
- 임대인: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절을 통지해야 합니다.
- 임차인: 2020년 개정법(제6조제1항 단서)에 따라 만료 1개월 전까지 통지하면 됩니다.
즉 임차인은 임대인보다 여유가 있어 만기 1개월 전까지만 "나가겠다"고 알리면 됩니다. 다만 묵시적 갱신을 막고 보증금 반환을 확실히 하려면 늦어도 만기 2개월 전쯤 문자·통화·내용증명 등 증거가 남는 방식으로 통지하는 것이 안전합니다.
실수 사례: "전화로만 말했다"는 임차인이 많은데, 집주인이 "들은 적 없다"고 발뺌하면 입증이 어렵습니다. 통지 사실은 반드시 기록으로 남기세요. 문자 캡처, 통화 녹음, 내용증명 모두 증거가 됩니다.
2단계: 동시이행과 원상복구 범위
보증금 반환과 집을 비워주는 의무(명도)는 동시이행 관계입니다. 즉 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인도 열쇠를 넘길 의무가 없습니다. 보증금을 못 받았다면 함부로 짐을 다 빼고 점유를 포기하지 마세요. 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권을 유지하기 어려워집니다.
원상복구는 "임차인이 설치·변경한 부분을 되돌리는 것"이며, 자연스러운 사용에 따른 마모(생활 흠집, 벽지 변색 등)는 원칙적으로 임차인 책임이 아닙니다. 못 자국, 도배 변색 같은 통상 손모와, 반려동물 훼손·임의 구조 변경 같은 과실 훼손을 구분해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
3단계: 안 줄 때 — 내용증명과 임차권등기명령
만기에 보증금을 못 받았다면 다음 순서로 대응합니다.
내용증명 발송
임차권등기명령 (가장 중요)
- 신청 법원: 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원
- 필요 서류: 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기부등본, 통지 증빙
- 효과: 등기가 완료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
- 기간: 신청 후 결정·등기까지 보통 2~3주 소요됩니다.
실수 사례: 법원의 등기명령 '결정문'만 받고 안심해 바로 이사하는 경우가 있습니다. 결정만으로는 부족하고, 등기부등본에 임차권이 실제 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 효력이 안전합니다. (참고로 2023년 개정으로 등기명령 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 가능해져 절차가 빨라졌습니다.)
4단계: 지급명령과 보증금반환소송
독촉에도 반환이 안 되면 본격적인 법적 청구로 넘어갑니다.
지급명령
보증금반환청구소송
소액임차인 최우선변제
- 서울: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최우선변제 최대 5,500만 원
- 수도권 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 보증금 1억 4,500만 원 이하 → 최대 4,800만 원
- 광역시 등: 보증금 8,500만 원 이하 → 최대 2,800만 원
- 그 외 지역: 보증금 7,500만 원 이하 → 최대 2,500만 원
기준액은 개정되므로 대법원 인터넷등기소·관련 고시로 최신 수치를 확인하세요.
5단계: 사망·경매 등 상황별 대응
- 임대인 사망: 보증금 반환 의무는 상속인에게 승계됩니다. 상속인 전원을 상대로 청구하되, 상속포기·한정승인 여부를 확인해야 합니다.
- 경매 진행: 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 우선변제권으로 배당받습니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 꼭 하세요.
- 집주인 잠적: 임차권등기명령 후 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.
6단계: 처음부터 막는 법 — 전세보증금 반환보증
가장 확실한 예방책은 전세보증금 반환보증 가입입니다.
- 가입 시점: 전세 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입해야 합니다.
- 운영기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등.
- 보증료율: 대략 연 0.1~0.4% 수준(보증금·주택유형·신용에 따라 차등).
- 요건 차이: HUG는 보증금 한도·전세가율 등 제한이 있고, SGI는 한도가 비교적 넓은 대신 보증료가 다를 수 있습니다.
보증에 가입하면 만기에 집주인이 안 줘도 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 뒤 집주인에게 구상합니다.
한눈에 보는 체크리스트
사전 예방
분쟁 대응
작성: 집사닷컴 편집팀 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 소액임차인 최우선변제 기준액, 반환보증 요건 등은 개정될 수 있으므로, 실제 진행 전 변호사·법무사 등 전문가와 상담하고 최신 법령·고시를 확인하시기 바랍니다.
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