공시가격 현실화율 복원 시 보유세 시뮬레이션 — 종부세·재산세 오르는 이유

'세율 인상 없음'이라는 발표를 보고 안심했다면, 한 가지를 놓친 겁니다. 공시가격 현실화율이 복원되면 세율은 그대로여도 과세표준이 커져 보유세가 오릅니다. 이 글은 공시가격 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 재산세·종부세로 이어지는 4단계 계산 경로를, 시세 14억 아파트 한 채를 예로 현실화율 70%·80%·85%·90% 구간별로 직접 따라가 수치를 제시합니다. 결론부터 말하면, 현실화율이 70%대에서 90%로 오르면 같은 집의 재산세 본세가 113만원에서 164만원으로 뛰고, 종부세 비과세 대상이 과세 대상으로 전환됩니다.

'역대 최고 보유세' 헤드라인의 실제 방아쇠는 세율이 아니라 이 계산 경로 맨 앞의 공시가격입니다.

공시가격이 세금이 되는 4단계 경로

보유세는 한 번에 정해지지 않고, 아래 네 단계를 거칩니다. 뒤로 갈수록 앞 단계의 숫자를 그대로 물려받아 곱해 나가는 구조라, 맨 앞 공시가격이 흔들리면 전 단계가 함께 움직입니다.

1. 1공시가격 결정 — 국토교통부·한국부동산원이 매년 산정(부동산 가격공시에 관한 법률에 근거). 시세 대비 공시가격의 비율이 곧 현실화율입니다.
2. 2공정시장가액비율 적용 — 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준의 기초를 만듭니다. 재산세는 지방세법 시행령, 종부세는 종합부동산세법 시행령이 정하며, 법 개정 없이 정부가 조정할 수 있습니다.
3. 3과세표준 산정 — 종부세는 여기서 1세대 1주택 기본공제 12억 원을 뺍니다(종합부동산세법 제8조).
4. 4세율 적용 — 과세표준 구간별 세율(지방세법 제111조 재산세, 종합부동산세법 제9조 종부세)을 곱해 세액 결정.

로드맵이 멈춘 자리 — 왜 지금이 변곡점인가

국토교통부는 2020년 '공동주택 공시가격 현실화 계획(로드맵)'을 발표해 현실화율을 단계적으로 90%까지 끌어올리려 했으나, 2023년 이후 사실상 동결·재검토 상태로 이 계획을 적용하지 않고 있습니다. 즉 현재의 낮은 현실화율은 '정상값'이 아니라 멈춰 세워 둔 값입니다.

2025년 기준 서울 아파트의 실질 현실화율은 60%대 후반~70%대 초반에 분포하는 경우가 많습니다. 로드맵이 어떤 형태로든 재추진되면, 시세가 그대로여도 공시가격이 위로 재조정될 수 있다는 뜻입니다.

시세 14억 아파트, 현실화율별 시뮬레이션

시세 14억 원인 서울의 1세대 1주택을 가정합니다. 종부세 공정시장가액비율 60%, 재산세 공정시장가액비율 45%(1주택 특례), 1주택 기본공제 12억 기준으로 현실화율만 바꿔 계산합니다.

※ 재산세는 본세만 표시. 지방교육세(본세×20%)·도시지역분 합산 시 실부담은 더 높습니다. 종부세에는 농어촌특별세(종부세액×20%) 별도. 세부담 상한·세액공제 미적용 기준.

같은 집, 같은 세율, 같은 공제액입니다. 오직 현실화율 한 줄만 바뀌었는데 재산세 본세 단독으로 51만원(+45%) 차이가 납니다. 더 중요한 것은 종부세 과세 경계입니다. 현실화율 70%·80%에서는 종부세 0원이지만, 90%에서는 약 18만원의 종부세가 새로 발생합니다. 농어촌특별세까지 더하면 실부담은 약 22만원 이상으로 올라갑니다.

현장에서 자주 놓치는 함정

집사닷컴 보유세 상담에서 가장 먼저 확인하는 것이 이 계산 경로입니다. 실무에서 소유자들이 흔히 빠뜨리는 지점은 세 가지입니다.

• '세율 동결=세금 동결'로 오해 — 뉴스의 '세율 유지' 문구만 보고 안심하지만, 정작 세액을 밀어 올리는 건 앞단의 공시가격입니다. 위 표에서 보듯, 세율이 동일해도 현실화율 20%p 차이만으로 재산세가 50만원 이상 달라집니다.
• 공정시장가액비율 변동을 간과 — 이 비율은 법이 아니라 시행령으로 조정 가능해, 국회 없이도 바뀔 수 있습니다. 현실화율과 이 비율이 동시에 오르면 체감 증세는 더 큽니다.
• 12억 '경계선'의 위력을 과소평가 — 공제선을 1원이라도 넘기면 초과분에 종부세가 붙습니다. 공시 11.9억과 12.1억은 200만원 차이지만 종부세 과세 여부가 갈립니다.

일반 원칙이 안 통하는 예외 케이스

• 세부담 상한 — 재산세·종부세에는 직전 연도 대비 세액 증가폭을 제한하는 상한이 있어, 공시가격이 급등해도 한 해에 오르는 폭이 일부 완충됩니다. 다만 이연될 뿐, 부담 자체가 사라지진 않습니다.
• 고령자·장기보유 세액공제 — 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세 세액공제를 최대 한도까지 받을 수 있어, 과세 대상이 되더라도 실부담이 표 계산보다 낮아질 수 있습니다. 은퇴 후 실거주 1주택자라면 반드시 이 공제를 반영해 다시 계산하세요.
• 다주택자 — 이 시뮬레이션은 1세대 1주택 기준입니다. 다주택자는 합산 공시가격으로 계산하며, 종부세 세율 자체도 달라지므로 별도 확인이 필요합니다.

보유세 셀프 점검 체크리스트

1. 1부동산공시가격 알리미에서 내 물건의 올해 공시가격과 최근 3년 추이를 확인한다.
2. 2시세 대비 현실화율을 역산한다: `공시가격 ÷ 실거래 시세`.
3. 3현실화율을 80%·85%·90%로 올려 각각의 예상 공시가격을 계산한다.
4. 4종부세 1주택 기본공제 12억 선을 넘는 시점이 언제인지 표시한다.
5. 5공정시장가액비율(재산세·종부세)의 최신 시행령 고시값을 확인해 과세표준을 다시 계산한다.
6. 6고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한 적용 여부를 반영해 실부담을 보정한다.
7. 7지방교육세·농어촌특별세 등 부가세를 합산해 총 보유세 부담을 최종 확인한다.

자주 묻는 질문

Q. 세율이 그대로인데 왜 보유세가 오르나요? A. 세율은 계산의 마지막 단계일 뿐입니다. 공시가격(현실화율)과 공정시장가액비율이 오르면 과세표준이 커져, 같은 세율을 곱해도 세액이 늘어납니다. 시세 14억 아파트 기준으로 현실화율 70%→90% 이동 시 재산세 본세만 51만원(+45%) 이상 오릅니다.

Q. 공정시장가액비율은 국회 동의 없이 바뀌나요? A. 이 비율은 시행령 사항이라 정부가 법 개정 없이 조정할 수 있습니다. 현실화율(공시가격)과 함께 움직이면 체감 증세폭이 커지므로, 매년 최신 고시값을 확인해야 합니다.

Q. 내 공시가격이 이상하다고 느끼면 어떻게 하나요? A. 공시가격은 열람·의견제출 기간에 이의를 제기할 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미에서 산정 근거를 먼저 확인하고, 이의신청 구체 절차는 집사닷컴 관련 가이드를 참고하세요.

*이 글은 2026년 기준 일반적인 제도·계산 구조를 설명한 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 공시가격·공정시장가액비율·세율·공제액 등은 수시로 개정되므로, 실제 세액은 반드시 2026년 최신 고시·공고와 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.*

주요 편집 내역 (검토용, 출력 제외)

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