종부세 세율·1주택 공제 12억 계산법 — 공동명의 유불리 2026 완전정리
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되는 국세로, 1세대 1주택자는 종부세 1주택 공제 12억 원을 차감한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 종부세 세율을 적용해 납부액을 확정합니다. 핵심은 세 가지입니다. ① 12억 공제는 '단독명의 1세대 1주택자'만 적용받는 특례, ② 종부세 공동명의는 인별로 각 9억(합산 18억)을 공제받지만 세액공제를 원칙적으로 받지 못한다는 것, ③ 그래서 공동명의가 항상 유리하지는 않다는 것입니다. 이 글은 실제 세액을 4단계로 계산하고, 어떤 조건에서 명의 형태를 바꿔야 이득인지 세율 구간별로 정리합니다.
*집사닷컴 편집팀이 국세청 고시와 종합부동산세법 조문을 기준으로 작성했습니다. 2026년 기준이며 법령 개정 시 변경될 수 있습니다.*
1. 종부세 계산 4단계 — 숫자로 따라가기
종부세는 아래 순서로 계산됩니다. 공제 먼저, 비율은 그다음 — 이 순서를 헷갈리면 실제보다 훨씬 높은 세액이 나옵니다.
- 1공시가격 확인 — 매년 4월 말 '부동산공시가격 알리미'에 고시됩니다.
- 2기본공제 차감 — 1세대 1주택 단독명의는 12억 원을 뺍니다(종합부동산세법 제8조).
- 3공정시장가액비율 60% 적용 — (공시가격 − 공제) × 60% = 과세표준(동법 시행령 제2조의4).
- 4세율 적용 후 세액공제·재산세 중복분 차감 — 고령자·장기보유 공제를 빼 최종 납부액을 확정합니다.
2. 종부세 세율표 (2026년 기준·개인 일반)
3주택 이하 개인에게 적용되는 일반세율입니다(종합부동산세법 제9조). 과세표준 초과분에만 해당 세율이 붙는 누진 구조입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | — |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억~50억 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억 초과 | 2.0%~2.7% | 구간별 상이 |
3. 단독명의의 무기 — 세액공제 최대 80%
1세대 1주택 단독명의자만 받을 수 있는 고령자·장기보유 세액공제입니다. 공동명의에는 원칙적으로 이 혜택이 없습니다.
| 공제 유형 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
| 합산 한도 | — | 80% |
근거 조문은 종합부동산세법 제9조 관련 규정이며, 정확한 조문 번호는 국가법령정보센터(법제처)에서 최신 조문을 확인하세요. 고령·장기보유자일수록 단독명의의 절세 효과가 기하급수적으로 커집니다. 이것이 공동명의 역전의 핵심 원리입니다.
4. 공동명의가 유리한 경우 vs 손해인 경우
부부 공동명의는 각자 9억씩 합산 18억 공제를 받지만, 세액공제(최대 80%)를 원칙적으로 받지 못합니다. 유불리는 공시가격과 세액공제 합산율에 따라 역전됩니다.
공시가 25억 · 단독명의 vs 공동명의 세액 비교 (지분 5:5, 재산세 중복분 제외 기준)
| 세액공제율 (합산) | 대표 조건 | 단독명의 납부액 | 공동명의 납부액 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 0% | 60세 미만·보유 5년 미만 | 약 540만 원 | 약 210만 원 | 공동명의 유리 |
| 40% | 60세·보유 5년 | 약 324만 원 | 약 210만 원 | 공동명의 유리 |
| ~60% | 70세·5년 / 60세·10년 | 약 216만 원 | 약 210만 원 | 역전 기준점 (거의 동일) |
| 80% | 70세·보유 10년 이상 | 약 108만 원 | 약 210만 원 | 단독명의 크게 유리 |
공동명의가 유리한 경우: - 공시가 18억 이하 젊은 부부 → 18억 공제로 과세표준 0에 가까움 - 세액공제 합산 40% 이하(60대 초반·보유 5년 미만)
단독명의가 유리한 경우: - 세액공제 합산 60% 초과(약 70세 이상 + 보유 10년 이상 조합) - 특히 80% 공제(70세·10년 이상) 구간에서는 단독명의 납부액이 공동명의의 절반 이하
5. 현장에서 자주 놓치는 함정
집사닷컴이 고객 상담에서 반복적으로 확인한 실수 사례입니다.
- 6월 1일 소유자 기준 — 가장 흔한 낭패: 5월에 매도 계약을 써도 잔금·등기 이전이 6월 1일 이후면 그해 종부세는 매도인 부담입니다. 실제로 5월 28일 계약서를 작성하고 6월 3일에 잔금을 받은 매도인이 1년치 종부세를 고스란히 부담한 사례가 있습니다. 잔금일과 등기 이전일을 반드시 5월 31일 이전으로 맞추는 것이 핵심입니다.
- 세대 판정 오류: 세대분리가 안 된 성인 자녀와 주택을 각각 보유하면 '1세대 다주택'이 되어 12억 공제와 세액공제를 모두 잃습니다.
- 공동명의 특례 신청 누락: 9월 신청 기간(16일~30일)을 놓치면 그해는 인별 9억 공제 방식으로 고정됩니다. 고령·장기보유자라면 특히 타격이 큽니다.
- 공동명의 지분 불균형: 지분이 7:3인 경우 인별 공제 계산이 5:5와 달라집니다. 세무사 검토 없이 명의를 변경하면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
6. 실행 체크리스트
- 14월 말 '부동산공시가격 알리미'에서 공시가격을 확인한다.
- 2(공시가격 − 12억) × 60%로 과세표준을 직접 계산한다.
- 3세율표를 적용해 산출세액을 뽑는다.
- 4고령(60세↑)·장기보유(5년↑) 여부를 확인해 세액공제율을 합산한다.
- 5공동명의라면 단독 특례 신청 시 세액 vs 인별 공제 시 세액을 둘 다 계산해 비교한다.
- 6유리한 쪽을 매년 9월 16~30일 특례 신청으로 확정한다.
- 7매도 계획이 있다면 잔금·등기 이전일이 5월 31일 이전인지 반드시 확인한다.
7. 예외·주의 케이스
- 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택: 요건 충족 시 1주택자로 간주해 12억 공제를 유지할 수 있습니다(주택 수 특례).
- 부부 지분이 5:5가 아닌 경우(예: 7:3): 인별 공제 계산이 달라지므로 반드시 세무사 검토를 받으세요.
- 재산세 중복분 공제: 종부세 산출세액에서 재산세로 납부한 부분 중 일부를 다시 공제받으므로, 실납부액은 산출세액보다 낮아집니다.
개편 논의 — '주택 수 → 가액 기준' 전환
기획재정부는 다주택 중과 대신 보유 부동산 총가액 기준 과세로의 전환을 검토해 왔습니다. 확정되면 '몇 채인가'보다 '합산 가액이 얼마인가'가 세율을 결정해, 저가 다주택자는 유리해지고 고가 1주택자는 상대적으로 불리해질 수 있습니다. 아직 확정된 법률이 아닙니다. 2026년 정기국회·기재부 발표를 확인한 뒤 명의 전략을 최종 결정하세요.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 13억 아파트, 단독명의인데 종부세가 나오나요? A. (13억 − 12억) × 60% = 6,000만 원이 과세표준으로, 세율 0.5% 적용 시 산출세액은 약 30만 원입니다. 세액공제·재산세 중복분을 빼면 실납부액은 더 낮아지지만, 과세 대상이기는 합니다.
Q. 공동명의로 바꾸면 무조건 세금이 줄어드나요? A. 아닙니다. 공시가 25억 기준, 70세·10년 보유 단독명의자는 납부액이 약 108만 원인 반면 공동명의 시 약 210만 원으로 오히려 두 배가 됩니다. 반드시 양쪽을 계산해 비교하세요.
Q. 1세대 1주택 특례는 자동 적용되나요? A. 단독명의는 자동이지만, 부부 공동명의 특례는 매년 9월 16~30일 별도 신청해야 적용됩니다. 국세청이 자동으로 유리한 쪽을 계산해 주지 않습니다.
Q. 공동명의 특례를 신청하면 어떤 방식으로 과세되나요? A. 인별 9억 공제(합산 18억) 대신 단독명의 방식인 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제가 적용됩니다. 고령·장기보유 조건이 갖춰진 경우 세액이 크게 줄어들 수 있으니 반드시 두 방식을 비교 계산한 뒤 신청하세요.
*본 글은 집사닷컴이 제공하는 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 세율·공제·비율은 수시로 개정되므로 실제 신고 전 국세청·기획재정부의 2026년 최신 고시와 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.*