가족 간 부동산 저가양수 증여세 — 30%·3억 기준과 3중 세금 함정
"자식한테 싸게 물려주면 되지" — 부모 자녀 집 매매에서 가장 흔한 오해입니다. 특수관계인 저가양수 증여세는 시가와 실제 거래가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상이면 추정 부과됩니다. 여기에 파는 부모의 양도소득세 부당행위계산 부인(5% 문턱), 사는 자녀의 취득세 시가 기준 과세까지 3중으로 작동합니다. 실무에서 가장 흔한 실수는 "증여세만 안 걸리면 괜찮다"는 착각으로 양도세·취득세를 동시에 놓치는 것입니다.
왜 '싸게 사면' 증여세가 붙나 — 저가양수의 법적 근거
세법은 특수관계인(배우자·직계존비속·형제자매 등) 사이에서 시세보다 낮은 가격에 재산을 넘기면 그 차액을 사실상 공짜로 준 것으로 봅니다. 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수·고가 양도에 따른 이익의 증여)가 근거 조항이며, 시가와 실제 대가의 차액에서 일정 기준을 공제한 금액을 '증여받은 이익'으로 보아 매수인에게 증여세를 부과합니다.
과세 문턱은 두 가지입니다(상증세법 시행령 제26조).
- 비율 기준: 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상
- 금액 기준: 차액이 3억 원 이상
둘 중 하나라도 충족하면 증여 추정 대상이 됩니다. 시가가 커도 차액이 3억 원을 넘으면 걸리고, 금액이 작아도 비율 30%를 넘으면 걸립니다.
증여재산가액 계산법 — 차액 전부가 과세되지는 않는다
저가양수에서 실제 증여세를 매기는 금액은 '차액 전부'가 아닙니다. 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 공제한 나머지만 증여재산가액이 됩니다.
| 구분 | 사례 A | 사례 B |
|---|---|---|
| 시가 | 10억 원 | 20억 원 |
| 실제 거래가 | 6억 원 | 15억 원 |
| 차액 | 4억 원 | 5억 원 |
| 공제액 min(30%, 3억) | 3억 원 | 3억 원 |
| 증여재산가액 | 1억 원 | 2억 원 |
공제 후 증여재산가액에 직계존비속 증여재산공제(성년 자녀 5,000만 원, 10년 합산)를 적용해 증여세율(10~50%)로 계산합니다.
차액이 두 문턱 모두 미만이면 증여세는 없습니다. 시가 10억 원짜리를 7억 5,000만 원에 샀다면 차액 2억 5,000만 원은 3억 원과 30%(3억 원) 모두 미만이라 과세 대상이 아닙니다. 다만 이 경우에도 파는 부모의 양도세 부당행위계산 함정은 별도로 남아 있습니다.
파는 부모도 안전하지 않다 — 양도세 부당행위계산 부인
가족 간 저가 거래에서 '사는 쪽'만 세금을 낸다고 생각하면 오산입니다. 소득세법 제101조(부당행위계산 부인)에 따라, 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 세 부담을 부당히 줄인 것으로 인정되면 국세청은 실제 거래가 대신 시가를 양도가액으로 재계산해 파는 부모에게 양도소득세를 부과합니다.
핵심은 기준이 증여세와 다르다는 점입니다.
| 세목 | 적용 기준 | 근거 조항 |
|---|---|---|
| 증여세(저가양수) | 차액 ≥ 시가의 30% 또는 3억 원 | 상증세법 시행령 §26 |
| 양도세(부당행위계산 부인) | 차액 ≥ 시가의 5% 또는 3억 원 | 소득세법 §101, 시행령 §167③ |
증여세(30%)보다 훨씬 낮은 5%가 양도세 문턱입니다. 현장에서는 "증여세 기준은 통과했다"고 안심한 채 파는 부모의 양도세를 놓치는 경우가 드물지 않습니다.
세 번째 함정 — 취득세도 시가 기준
2023년 취득세 과세표준 체계 개편 후, 특수관계인 간 저가 거래의 취득세도 안심할 수 없게 됐습니다. 지방세법 제10조의3에 따라 부당하게 낮은 대가로 취득한 것으로 인정되면, 실제 지급액이 아닌 시가인정액(감정가·유사매매사례가 등)을 과세표준으로 봅니다. 6억 원에 샀어도 시가가 10억 원이면 취득세는 10억 원 기준으로 부과될 수 있습니다.
정리하면 하나의 저가 거래에서 세 가지 세목이 각각 다른 문턱으로 동시에 작동합니다.
| 납세 주체 | 세목 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| 사는 자녀 | 증여세 | 차액 ≥ 시가의 30% 또는 3억 원 |
| 파는 부모 | 양도소득세(재계산) | 차액 ≥ 시가의 5% 또는 3억 원 |
| 사는 자녀 | 취득세 | 시가인정액 기준 과세 (2023년 강화) |
'시가'를 어떻게 잡느냐가 승부처
모든 계산의 출발점은 시가입니다. 세법은 시가를 거래일 전후 6개월(평가기간) 내 해당 부동산의 매매·감정·수용·경매가액으로 보고, 해당 사례가 없으면 유사매매사례가액(같은 단지·면적의 최근 실거래)을 적용합니다(상증세법 제60~66조).
- 아파트: 유사 거래가 많아 국토교통부 실거래가가 곧 시가로 인정됩니다. 낮게 잡기 어렵습니다.
- 단독·다가구·토지: 유사 사례가 드물어 감정평가액이 시가로 활용됩니다.
실행 전 체크리스트
- [ ] 시가 확정: 국토부 실거래가·유사매매사례·감정평가로 현재 시가 파악
- [ ] 증여세 문턱 계산: 시가 − 거래가 차액이 '시가의 30%'와 '3억 원' 모두 미만인지 확인
- [ ] 양도세 5% 문턱 별도 확인: 차액이 시가의 5%·3억 원을 넘는지 파는 쪽 기준으로 따로 검토
- [ ] 취득세 과세표준 점검: 지자체가 시가인정액으로 볼 여지가 있는지 확인
- [ ] 자금출처 준비: 자녀가 지급한 대가의 자금 원천(소득·대출·예금 증빙)을 계좌이체로 명확히 남기기
- [ ] 10년 합산 증여 확인: 최근 10년 내 같은 증여자로부터 받은 증여 이력 합산 여부 확인
- [ ] 거래 전 세무사 검토: 금액이 크면 반드시 사전 검토(사후 경정 시 가산세 포함 추징 부담이 큼)
예외·주의 케이스
- 거래 관행상 정당한 사유: 명백한 하자·특수한 사정이 입증되면 저가양도로 보지 않을 수 있으나, 납세자에게 입증 책임이 있어 실무에서 인정받기 매우 어렵습니다.
- 차액이 문턱 미만이면 정상 거래: 증여세(30%·3억)와 양도세(5%·3억) 기준을 모두 넘지 않으면 과세되지 않습니다. '증여와 매매를 섞는' 설계는 양쪽에서 동시에 걸릴 수 있어 위험합니다.
- 부담부증여와의 혼동: 전세보증금·대출을 끼고 넘기는 부담부증여는 계산 구조가 전혀 달라, 저가양수와 뒤섞으면 세액이 크게 어긋납니다.
- 국세청 가족 간 거래 집중 조사: 2023~2024년 국세청은 가족 간 저가 거래·편법 증여에 대한 세무조사를 강화했습니다. 계좌 흐름과 자금출처를 정밀 대조하는 방식으로 추징 사례가 늘었으며, 이 기조는 2025~2026년에도 유지되고 있습니다. "가족끼리니까 괜찮겠지"가 가장 위험한 생각입니다.
자주 묻는 질문
Q. 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 8억 원에 팔면 증여세가 나오나요? A. 차액 2억 원은 시가의 30%(3억 원)와 3억 원 기준 모두 미만이라 증여세는 없습니다. 그러나 양도세 부당행위(시가의 5% = 5,000만 원 초과) 기준에는 해당하므로, 파는 부모의 양도차익이 10억 원 기준으로 재계산될 수 있습니다. 증여세 기준은 통과했지만 양도세가 걸리는 대표적 구간입니다.
Q. 증여세만 안 걸리면 안전한가요? A. 아닙니다. 증여세(30%·3억), 양도세(5%·3억), 취득세(시가인정액)는 각각 다른 기준으로 독립적으로 작동합니다. 세 가지를 모두 통과해야 진짜 안전하며, 실무에서는 5% 문턱의 양도세를 가장 많이 놓칩니다.
Q. 실제로 돈을 주고받아도 증여로 볼 수 있나요? A. 대가를 지급했더라도 시가 대비 차액이 문턱을 넘으면 그 차액 부분은 증여로 추정됩니다. 반대로 대가를 아예 주고받지 않으면 거래 전액이 증여가 될 수 있습니다. 계좌이체 증빙과 자금출처 확보가 핵심입니다.
*이 글은 집사닷컴이 제공하는 일반 정보로, 법률·세무 자문이 아닙니다. 세율·기준·시가인정액 범위는 수시로 개정됩니다. 실제 거래 전 2026년 최신 고시 확인과 공인 세무전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.*