전대차 계약 완전정리 — 전차인 대항력과 무단 전대 해지 위험
전대차(흔히 '전전세')는 임차인이 빌린 집을 다시 제3자에게 재임대하는 계약입니다. 핵심은 단 하나, 집주인(원임대인)의 동의가 있었는가입니다. 동의 여부에 따라 전차인(재임대로 들어온 사람)의 보증금 보호 수준은 '거의 완전'에서 '거의 무방비'까지 갈립니다. 결론부터 말하면, 집주인 동의 없는 무단 전대는 원임대차 해지로 전차인이 집을 비워줘야 할 위험이 있고, 적법한 전대라면 전차인도 대항력·우선변제권을 갖춰 보증금을 지킬 수 있습니다. 이 글은 전대차 계약, 전차인 대항력, 무단 전대 해지를 현행 민법·주택임대차보호법(2026년 기준)으로 정리합니다.
| 구분 | 집주인 동의 있음 | 집주인 동의 없음(무단 전대) |
|---|---|---|
| 원임대차 해지 위험 | 없음 | 있음 — 민법 §629② |
| 전차인 대항력 확보 | 전입신고+확정일자로 가능 | 사실상 불가 |
| 보증금 보호 | 주임법 우선변제권 적용 | 전대인에게만 반환 청구 가능 |
전대차가 뭔가요 — 전세·전전세와 혼동 주의
현장에서 가장 많이 꼬이는 용어부터 정리합니다.
- 전대차(轉貸借): 임차인(A)이 집주인(원임대인)으로부터 빌린 집을, 다시 제3자(전차인, C)에게 재임대하는 것. A는 '전대인'이 됩니다.
- 임차권 양도: A가 임차인 지위 자체를 C에게 통째로 넘기고 빠지는 것. 전대차와 법적 성질이 다릅니다.
- '전전세'는 실무에서 전대차를 가리키는 경우가 많지만, 법률 용어는 아닙니다.
무단 전대 — 동의 없이 재임대하면 벌어지는 일
임차인은 원칙적으로 집주인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없습니다. 민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 이를 위반하면 "임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 합니다.
문제는 전차인의 처지입니다. 집주인은 전대인 A와의 원임대차를 해지한 뒤 전차인 C에게 "내 집이니 비워달라"며 건물 명도(인도)를 청구할 수 있습니다. C는 집주인에 대해 아무 점유 권리도 주장하지 못합니다. C가 A에게 낸 보증금은 A에게 돌려받아야 하는데, A가 잠적하거나 무자력이면 회수가 사실상 어렵습니다.
실제로 현장에서는 원임차인이 "집주인이 구두로 동의했다"거나 "어차피 집주인이 모를 거다"라는 말로 전차인을 안심시키는 경우가 적지 않습니다. 원임차인이 보증금을 갖고 연락을 끊거나 파산한 경우, 전차인은 보증금은커녕 살 곳마저 잃는 이중 피해를 입게 됩니다.
다만 판례는 집주인을 무한정 편들지 않습니다. 대법원 2010다52591 등은, 전대가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권 행사가 제한될 수 있다는 법리를 보입니다. 예컨대 임차인이 가족에게 방 하나를 쓰게 한 수준이라면 신뢰관계를 깼다고 보기 어렵다는 식입니다. 그러나 이는 예외적 구제일 뿐, 전차인이 기댈 안전장치가 아닙니다.
적법한 전대 — 동의를 받으면 전차인은 이렇게 보호된다
집주인의 동의를 받은 '적법한 전대'라면 그림이 달라집니다. 민법 제630조(전대의 효과)는 적법 전대 시 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담한다고 정하고, 이를 통해 전차인의 지위가 임대차 구조 안에 편입됩니다.
여기에 더해, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 전차인 본인 명의로 갖추는 것이 보증금 방어의 핵심입니다.
| 보호장치 | 갖추는 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도(점유) + 전입신고 | 다음 날 0시부터 새 집주인·경매 낙찰자에게 임대차 주장 가능 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매·공매 시 후순위 채권자보다 보증금 우선 배당 |
주택임대차보호법 제3조(대항력)는 '주택의 인도와 주민등록(전입신고)'을 대항력 요건으로, 제3조의2(보증금의 회수)는 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권을 규정합니다. 전차인도 자기 이름으로 전입신고·확정일자를 갖추면 이 보호를 받을 수 있습니다.
실무에서 특히 놓치기 쉬운 점은 전입신고 효력이 다음 날 0시에 발생한다는 것입니다. 입주 당일 오후 늦게 전입신고를 하면, 그날 밤 사이 집에 근저당이 새로 설정될 경우 순위에서 밀립니다. 가급적 잔금 치르기 직전 등기부등본을 재발급해 변동 여부를 확인하고, 입주 당일 오전 중에 전입신고·확정일자를 모두 마치는 것이 안전합니다.
전차인 보호 실행 체크리스트
계약 전부터 입주 당일까지 순서대로 확인하세요.
- 1등기부등본 발급·확인: 소유자(집주인)가 누구인지, 근저당·가압류 등 선순위 권리가 얼마나 잡혀 있는지 확인. 선순위 채권 합산액이 집값의 70% 이상이면 경매 시 보증금 회수가 어렵습니다.
- 2원임대차 계약서 확인: 원임차인이 실제 임차인이 맞는지, 계약 기간이 전대 기간을 포함하는지(원임대차가 먼저 끝나면 전대도 종료됨) 확인.
- 3집주인 동의 서면 확보: 구두·문자만으로는 부족. '전대 동의서'에 집주인 서명·날인, 신분증 대조. 가급적 집주인과 직접 대면·통화로 동의 의사를 재확인하고, 통화 녹취나 문자를 보조 증거로 남겨두세요.
- 4보증금 지급 경로 확인: 전대인(원임차인) 명의 계좌로 이체하고 영수 근거를 보관. 제3자 계좌로 지급을 요구하면 의심하세요.
- 5입주 당일 전입신고 + 확정일자: 주민센터 또는 정부24에서 전입신고 후 계약서에 확정일자. 전입신고 효력은 다음 날 0시부터 발생 — 당일 오전 중 신고 권장.
- 6점유 유지: 실제 거주·점유를 계속해야 대항력이 유지됩니다. 장기 공실이나 제3자 거주는 대항력 상실 원인이 됩니다.
예외·주의 케이스 — 원칙이 안 통하는 상황
- 원임대차가 먼저 종료되는 경우: 전대차는 원임대차에 '얹혀 있는' 구조입니다. 원임대차 기간이 전대 기간보다 짧으면, 원계약 종료와 함께 전차인도 지위를 잃을 수 있습니다. 반드시 기간 선후를 맞추세요.
- 집주인이 바뀐 경우(매매·경매): 적법 전대라도 전차인이 대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어가면 새 집주인에게 대항하지 못할 수 있습니다.
- 선순위 근저당이 많은 집(깡통전세): 동의를 받은 적법 전대여도, 경매가 진행되면 선순위 저당권보다 배당 순위가 뒤라 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있습니다. 전대차라고 깡통전세 위험이 줄어드는 것이 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 전대를 구두로 허락했는데, 그걸로 충분한가요? A. 법적으로 동의에 형식 제한은 없지만, 분쟁 시 전차인이 '동의가 있었다'는 사실을 입증해야 합니다. 구두 약속은 입증이 거의 불가능하므로, 반드시 서면 동의서나 최소한 문자·녹취 등 증거를 확보하세요.
Q. 무단 전대인 줄 모르고 들어왔습니다. 전차인은 아무 보호도 못 받나요? A. 집주인이 원임대차를 해지하고 명도를 청구하면 원칙적으로 비워줘야 합니다. 다만 전대가 '배신적 행위'로 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지권이 제한될 여지가 있습니다(대법원 판례 법리). 예외적 구제일 뿐이므로 기대어선 안 되며, 낸 보증금은 전대인에게 청구해야 합니다.
Q. 전차인도 확정일자를 받을 수 있나요? A. 네. 전차인 본인 명의로 주택 인도·전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면 대항력·우선변제권의 대상이 될 수 있습니다. 적법한 전대에서 보증금을 지키는 가장 현실적인 수단입니다.
*본 콘텐츠는 집사닷컴이 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성한 것이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 세율·한도·요건 등은 수시로 개정될 수 있으므로 계약 전 법제처 국가법령정보센터의 최신 법령과 등기부등본을 직접 확인하고, 구체적 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. (2026년 기준)*