묵시적 갱신 복비(중개수수료) 누가 내나 — 자동연장·해지 절차
전월세 계약이 별도 합의 없이 자동연장되는 것을 '묵시적 갱신'이라 합니다. 결론부터 말하면, 묵시적 갱신된 계약을 임차인이 중도에 해지하고 나갈 때, 새 임차인을 구하는 복비(중개수수료)는 원칙적으로 임차인이 부담할 의무가 없습니다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 그 효력은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 발생하기 때문입니다. 이 글에서는 묵시적 갱신의 성립 요건, 해지 절차, 그리고 '복비 누가 내나'를 둘러싼 실제 분쟁 양상을 정리합니다.
묵시적 갱신(자동연장)은 어떻게 성립하나
주택임대차보호법 제6조는 묵시적 갱신을 규정합니다. 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않고, 임차인도 같은 기간에 별다른 통지를 하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 법 제6조 제2항).
즉 양쪽 모두 "아무 말 없이" 시간이 흐르면 자동으로 2년이 연장(자동연장)되는 구조입니다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).
주의: 묵시적 갱신은 '계약갱신요구권'(제6조의3)과 다른 제도입니다. 갱신요구권은 임차인이 명시적으로 1회 행사하는 권리이고, 묵시적 갱신은 양측의 침묵으로 자동 성립합니다.
묵시적 갱신 후 해지 — '3개월' 규정의 핵심
가장 중요한 조항은 주택임대차보호법 제6조의2입니다. 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
이 규정의 의미는 큽니다.
- 임차인은 2년을 채울 필요 없이, 원하는 때 나갈 수 있습니다.
- 단, 통보한 시점이 아니라 임대인이 통보를 받은 날(도달일)로부터 3개월 후에 효력이 생깁니다.
- 임대인은 효력 발생일에 보증금을 반환해야 하며, 이 시점이 곧 '계약 종료일'이 됩니다.
반대로 임대인 측에서는 묵시적 갱신을 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 이 해지권은 임차인에게만 부여된 것으로 해석됩니다.
그래서 복비(중개수수료)는 누가 내나
부동산 거래 관행상 '복비는 이사 나가는 임차인이 낸다'는 오해가 많지만, 법적 근거는 없습니다. 통상 새 임차인과 계약하는 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
문제는 계약 기간을 채우지 못하고 중도 퇴거할 때입니다. 이때는 두 상황을 반드시 구분해야 합니다.
- 계약기간 중 임차인 사정으로 중도 해지하는 경우: 임대인이 새 세입자를 구하는 부담을 임차인이 도의적·관행적으로 떠안는 경우가 많아, 임차인이 복비를 내는 일이 흔합니다. 다만 이는 법적 의무가 아니라 당사자 간 합의의 영역입니다.
- 묵시적 갱신 후 제6조의2에 따라 적법하게 해지하는 경우: 임차인은 정당한 권리를 행사한 것이므로, 새 임차인 모집에 따른 중개수수료를 임차인에게 떠넘길 법적 근거가 없습니다. 국토교통부와 법원의 일반적 해석도 이 경우 임차인의 복비 부담 의무를 인정하지 않는 방향입니다.
즉 핵심은 "지금 내가 나가려는 계약이 기간 중 중도해지인지, 묵시적 갱신 후 적법 해지인지"를 구분하는 것입니다.
복비 분쟁이 생기는 전형적 상황
실무 상담과 한국공인중개사협회·각 지자체 임대차분쟁조정위원회 등에 접수되는 사례를 보면 패턴이 비슷합니다.
- 사례 A: 2년 만료 후 별 말 없이 거주하다 8개월 뒤 이사를 통보. 임대인이 "새 세입자 복비를 내고 나가라"고 요구 → 묵시적 갱신 상태이므로 임차인은 복비 부담 의무가 없으며, 통보 도달 후 3개월 시점에 보증금을 받고 나갈 수 있습니다.
- 사례 B: 임대인이 "3개월 안에 세입자가 안 구해지면 보증금을 못 준다"고 주장 → 제6조의2에 따라 통보 도달 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하므로, 임대인은 새 세입자 여부와 무관하게 그 시점에 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
- 사례 C: 임차인이 "묵시적 갱신인 줄 알았는데" 알고 보니 새 계약서를 다시 쓴 '명시적 재계약'이었던 경우 → 이때는 새 약정기간에 구속되므로 중도해지 시 위약 책임이 달라집니다.
안전하게 나가기 위한 체크리스트
- 계약 성격 확인: 만기 후 새 계약서를 썼는지, 아무 행위 없이 자동연장됐는지 먼저 점검하세요. 새로 계약서를 썼다면 묵시적 갱신이 아닙니다.
- 해지 통보는 증거를 남길 것: 문자, 카카오톡, 내용증명 등 '임대인이 받은 날'을 입증할 수 있는 방식으로 통보하세요. 효력 기산점이 '도달일'이기 때문입니다.
- 3개월 계산: 통보 도달일 + 3개월이 종료일이자 보증금 반환일입니다.
- 복비 합의는 서면으로: 임대인이 복비를 요구하면, 묵시적 갱신 해지임을 근거로 거절할 수 있습니다. 합의해 부담하기로 했다면 금액과 범위를 문서로 남기세요.
- 보증금 미반환 시: 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청한 뒤 이사하면 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.
중개보수 요율은 지자체 조례로 정해지며 보증금·차임 규모에 따라 상한이 다르므로, 정확한 금액은 거래 시점의 해당 지방자치단체 고시와 한국공인중개사협회 안내를 확인하시기 바랍니다.
작성: 집사닷컴 편집팀. 본 글은 주택임대차보호법 등 현행 제도에 근거한 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁이나 계약 판단은 변호사, 대한법률구조공단, 관할 지자체 임대차분쟁조정위원회 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다. 법령과 수치는 개정될 수 있으므로 법제처 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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