계약갱신 거절 사유 9가지 — 임대인 실거주 거절 요건과 손해배상 실무
임차인은 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 계약갱신요구권(1회, 2년 추가 보장)을 행사할 수 있습니다. 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없고, 거절이 허용되는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 9가지로 한정 열거합니다. 집사닷컴에 접수되는 임대차 상담 중 가장 빈도가 높은 유형이 "임대인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는데 꼭 나가야 하나요?"입니다. 이 글은 계약갱신 거절 사유 9가지를 조문 그대로 짚고, 임대인 실거주 거절의 증명책임과 재임대 손해배상 기준까지 대법원 판례로 정리합니다.
갱신 거절이 가능한 9가지 사유 (제6조의3 제1항)
법이 정한 사유는 아래 9가지뿐이며, 이 중 하나에도 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다.
| 호 | 거절 사유 요지 |
|---|---|
| 제1호 | 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 제2호 | 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 제3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 제4호 | 임대인 동의 없이 주택의 전부·일부를 전대(轉貸)한 경우 |
| 제5호 | 임차인이 고의·중과실로 주택을 파손한 경우 |
| 제6호 | 주택의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 제7호 | 노후·안전사고 우려 등으로 철거·재건축하려는 경우(가~다목 요건 충족 필요) |
| 제8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
| 제9호 | 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하는 등 계속하기 어려운 중대한 사유 |
오해가 잦은 두 가지를 짚습니다.
제1호 2기 연체는 반드시 연속일 필요가 없고, 누적으로 2개월분에 이르렀던 '사실'이 있으면 됩니다. 현재 밀린 금액이 없더라도 과거 이력이 남아 있으면 임대인이 이를 주장할 수 있습니다.
제7호 재건축은 막연한 계획으로는 부족합니다. 실무에서 법원은 계약 체결 당시 공사 시기·소요 기간을 구체적으로 고지했거나, 안전진단·정비사업 인가 등 객관적 근거가 있어야 이를 인정합니다. "재건축할 예정이라는 말만 했다"는 식으로는 통하지 않습니다.
실무 분쟁 1순위 — 제8호 '임대인 실거주 거절'
전체 갱신거절 분쟁의 압도적 다수가 제8호 실거주를 둘러싼 다툼입니다. 집사닷컴 상담에서도 "임대인이 실거주를 이유로 거절 통보를 보냈다"는 문의가 가장 자주 접수됩니다.
실거주 요건에서 핵심은 범위와 증명책임 두 가지입니다.
거주 가능한 범위: 임대인 본인 외에 직계존속(부모·조부모)·직계비속(자녀·손자녀)의 거주도 인정됩니다. 반면 형제자매, 사위·며느리는 직계가 아니므로 제8호의 적용 대상이 되지 않습니다. 현장에서는 "처갓집 부모님이 오신다", "처남이 살 곳이 필요하다"는 이유를 드는 임대인이 종종 있는데, 이는 법적 갱신거절 사유가 아닙니다.
증명책임은 임대인에게: 대법원은 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에서, 실거주 필요성은 임차인의 갱신요구권을 배제하는 사유이므로 그 존재를 임대인이 주장·증명해야 한다고 판시했습니다. 이어 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은, 실거주 요건은 임대인에게 전속된 사정이어서 임차인이 증명하기 어려운 반면 임대인은 이사·전입 준비 등 간접사실에 관한 객관적 자료로 충분히 증명할 수 있다고 보았습니다(두 판결 모두 대법원 종합법률정보에서 확인 가능).
실거주 거절 후 제3자에게 재임대했다면 — 손해배상
실거주를 이유로 임차인을 내보낸 임대인이, 갱신되었더라면 유지됐을 기간(2년) 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 근거 조문은 제6조의3 제5항입니다.
배상액은 제6항에 따라 아래 ①~③ 중 가장 큰 금액으로 정합니다.
- 1갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 2임대인이 제3자에게 새로 받은 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액의 2년분
- 3갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액(이사비·중개보수·전세가 차액 등)
우편물·전입세대 열람·등기부·중개플랫폼 매물 이력 등으로 재임대 정황이 드러나면 손해배상 청구의 유력한 단서가 됩니다.
'매도'한 경우에는 제5항이 직접 적용되지 않지만, 실거주가 거짓이었다면 민법상 손해배상 책임을 면하기 어렵다는 것이 하급심의 흐름입니다. 매도 경위와 실거주 의사의 진정성이 쟁점이 됩니다.
임차인이 가장 많이 저지르는 실수 3가지
- 묵시적 갱신과 혼동: 아무 말 없이 넘어가면 묵시적 갱신이 되지만, 이는 계약갱신요구권 1회 사용과 별개입니다. 묵시적 갱신 이후에도 갱신요구권은 따로 1회 남아 있습니다.
- 거절 통지 시점 오해: 임대인은 실거주 등 사유를 '만료 6~2개월 전' 사이에 통지해야 합니다. 이 기간을 넘기면 그 자체로 묵시적 갱신이 성립될 수 있습니다.
- 직계 범위 오해: 사위·며느리·형제자매의 거주는 제8호에 해당하지 않습니다. 임대인이 이런 이유를 드는 경우, 해당 사유가 법적 거절 사유가 아님을 서면으로 명확히 다투어야 합니다.
임차인 실행 체크리스트
- 1계약 만료일을 확인하고 6개월 전~2개월 전 구간을 달력에 표시한다.
- 2그 기간 내에 갱신 요구를 내용증명·문자 등 증거 남는 방식으로 통지한다.
- 3임대인이 실거주(제8호)를 이유로 거절하면, 누가·언제 거주할지 구체적 소명 자료를 요구한다.
- 4불가피하게 퇴거했다면, 이후 전입세대 열람원·등기부등본·중개플랫폼 매물 이력을 주기적으로 확인해 재임대·매도 여부를 점검한다.
- 52년 내 정당한 사유 없는 재임대가 확인되면 제6조의3 제5·6항에 근거해 손해배상을 청구한다(내용증명 → 분쟁조정 → 소송 순으로 진행).
소송 전에 — 주택임대차분쟁조정위원회
법정 다툼 전 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)를 활용하면 비용과 시간을 크게 아낄 수 있습니다.
신청 수수료는 조정 목적 가액에 따라 1만원~10만원이 부과됩니다(1억원 미만 사건은 1만원). 소액임차인·기초생활수급자·국가유공자 등은 면제됩니다. 각하되거나 조정회의 소집 전 취하 시 납부액의 1/2을 환급받을 수 있습니다. 구체 금액·면제 대상은 신청 시 각 운영기관 공식 안내에서 2026년 최신 기준을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 정말 사는지 어떻게 확인하나요? A. 해당 주택의 전입세대 열람원과 등기부등본을 발급받아 임대인(또는 직계가족)의 전입·거주 여부, 소유·임대 상황을 확인합니다. 다른 세입자가 전입해 있다면 재임대 정황의 유력한 근거가 됩니다. 현장에서는 퇴거 후 3~6개월 시점에 열람원을 발급해 확인하면 재임대 여부가 드러나는 경우가 많습니다.
Q. 실거주 거절이 정당했는지는 누가 증명하나요? A. 대법원은 실거주 필요성의 증명책임을 임대인에게 있다고 봅니다(2022다279795, 2023다263551). 임대인이 객관적 자료로 실거주 의사를 증명하지 못하면 갱신 거절 자체가 인정되기 어렵습니다.
Q. 임대인이 집을 팔았다면 손해배상을 못 받나요? A. '임대'가 아닌 '매도'는 제6조의3 제5항이 직접 적용되지 않습니다. 다만 실거주 의사가 처음부터 거짓이었다면 민법상 손해배상 책임을 물을 여지가 있습니다. 매도 경위와 실거주 의사의 진정성이 쟁점이 되므로 증거 확보가 관건입니다.
*이 글은 집사닷컴이 일반 정보 제공 목적으로 작성했으며 법률 자문이 아닙니다. 세율·수수료·요건 등은 개정될 수 있으므로 2026년 최신 고시와 각 기관 공식 안내를 확인하고, 구체적 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.*