장특공제 계산법, 1주택 보유·거주 공제율 총정리(2025)
장특공제 계산법의 핵심은 하나입니다. 1주택 장기보유공제는 보유 기간 공제율과 거주 기간 공제율을 따로 계산해 합산하며, 둘을 모두 채우면 최대 80%까지 공제됩니다. 반대로 거주를 하지 않으면 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용돼 세 부담이 크게 달라집니다. 양도세 거주기간 공제의 적용 표 자체가 실거주 여부에 따라 바뀌는데, 이를 혼동해 양도세를 잘못 계산하는 사례가 잦습니다. 이 글에서는 2025년 현행 기준 공제율 구조와 사례 계산을 정리합니다.
장기보유특별공제란 무엇인가
장기보유특별공제(이하 장특공제)는 부동산을 오래 보유한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 근거는 소득세법 제95조(양도소득금액)에 있으며, 공제율 표와 1세대 1주택 거주기간별 공제율의 세부 사항은 소득세법 및 동법 시행령에 규정돼 있습니다.
핵심은 양도차익 자체를 줄여주는 공제라는 점입니다. 세율을 깎는 것이 아니라 과세표준의 기초가 되는 양도소득금액을 줄이므로, 차익이 클수록 절세 효과가 커집니다.
주의: 장특공제는 보유 기간 3년 이상부터 적용됩니다. 3년 미만이면 한 푼도 공제되지 않습니다.
장특공제 표는 두 종류 — 일반 vs 1세대 1주택
장특공제 표는 크게 두 가지로 나뉩니다. 어느 표를 적용받느냐에 따라 공제율 상한이 30%와 80%로 갈립니다.
표1. 일반 공제율 (다주택·비거주 1주택·토지·상가 등)
- 보유 3년 이상부터 연 2%씩 가산
- 최대 15년 이상 보유 시 30%
즉 3년 6%, 5년 10%, 10년 20%, 15년 이상 30% 구조입니다. 이 표에는 거주 요건이 없습니다.
표2. 1세대 1주택 공제율 (보유 + 거주 별도 합산)
1주택 장기보유공제의 핵심 표입니다. 1세대 1주택으로서 일정 요건을 갖춘 경우에는 보유 기간 공제율과 거주 기간 공제율을 각각 계산해 합산합니다. 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)입니다.
보유 기간 공제율 (3년 이상부터 연 4%)
- 3년: 12% / 4년: 16% / 5년: 20%
- 6년: 24% / 7년: 28% / 8년: 32%
- 9년: 36% / 10년 이상: 40%
거주 기간 공제율 (2년 이상부터, 출발점이 다름)
- 2년 이상 3년 미만: 8% (이 구간이 보유 표와 다른 핵심)
- 3년: 12% / 4년: 16% / 5년: 20%
- 6년: 24% / 7년: 28% / 8년: 32%
- 9년: 36% / 10년 이상: 40%
여기서 가장 헷갈리는 부분을 정리하면, 보유는 3년부터 12%로 시작하지만 거주는 2년 구간(8%)이 별도로 존재한다는 점입니다. 3년 이상부터는 보유·거주 모두 연 4%씩 동일하게 오르지만, 거주에는 '2년 8%'라는 출발 구간이 추가로 있습니다.
정확한 표 구조와 조문 번호는 국가법령정보센터(법제처)에서 소득세법 제95조 및 동법 시행령의 장기보유특별공제율 규정을 직접 확인하시기를 권합니다(조문 세부 번호는 개정될 수 있으므로 최신본 확인).
양도세 거주기간 공제의 함정 — 취득 시점별 차등
표2(최대 80%)를 적용받으려면 단순 보유만으로는 부족하고 실제 거주 기간이 있어야 합니다. 또한 1세대 1주택 비과세 자체의 거주요건도 별도로 봐야 합니다.
- 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 비과세를 받으려면 원칙적으로 2년 이상 거주 요건이 적용됩니다.
- 그 이전 취득분이나 비조정지역 취득분은 거주요건 없이 보유 2년만으로 비과세가 가능한 경우가 있습니다(취득 당시 조정 여부 기준).
이처럼 취득 시점과 당시 지역 지정 여부에 따라 적용이 달라지므로, 취득일과 조정대상지역 지정 이력을 반드시 확인해야 합니다.
사례 계산 — 거주 여부로 6,600만 원이 갈린다
가정: 1세대 1주택, 양도차익 3억 3,300만 원, 10년 보유. (설명 편의상 양도차익을 그대로 공제 대상 금액으로 단순화)
사례 A — 거주 없이 10년 보유만 (표1 적용)
- 10년 보유 → 일반 공제율 20%
- 공제액: 3억 3,300만 원 × 20% = 6,660만 원
사례 B — 10년 보유 + 거주 없음이지만 1세대 1주택 요건 충족 시
거주가 0이면 거주 공제율은 0%이므로 보유분 40%만 적용됩니다.
- 3억 3,300만 원 × 40% = 1억 3,320만 원
사례 C — 10년 보유 + 5년 거주 (표2 합산)
- 보유 10년: 40% + 거주 5년: 20% = 합계 60%
- 공제액: 3억 3,300만 원 × 60% = 1억 9,980만 원
B와 C의 차이: 1억 9,980만 원 − 1억 3,320만 원 = 6,660만 원. 즉 거주 5년을 채운 것만으로 공제액이 약 6,660만 원 늘어납니다(양도차익 3억 3,300만 원, 공제율 차이 20%p 기준, 만 원 단위 반올림).
차익이 더 큰 고가주택일수록 이 격차는 비례해 커집니다.
실무 체크리스트
- 보유 3년 미만이면 공제 0 — 양도 시점을 3년 이후로 조정할 여지가 있는지 검토
- 표2(최대 80%) 적용 대상인지 1세대 1주택 여부 먼저 확정
- 거주 2년을 채우면 거주공제 8%가 시작되므로, 2년 직전 양도는 손해
- 12억 원 초과 고가주택은 과세되는 차익에 대해서만 공제 적용(비과세분 제외)
- 취득일·조정대상지역 지정 이력 확인 후 거주요건 충족 여부 판단
- 계산이 복잡하면 국세청 홈택스 '양도소득세 미리계산' 서비스로 시뮬레이션
장특공제는 양도세 절세에서 가장 효과가 큰 항목 중 하나입니다. 핵심은 보유와 거주를 각각 채워 합산률을 끌어올리는 것이며, 거주 2년·3년·5년 같은 '구간 경계'를 넘기는 타이밍이 수천만 원의 세금을 좌우합니다.
작성: 집사닷컴 편집팀. 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 공제율 표와 조문 번호, 거주요건은 수시로 개정되므로 실제 신고 전에는 국가법령정보센터(법제처)와 국세청 자료를 확인하고, 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. ===SECTION===
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