허위 실거주 계약갱신요구권 거절 후 제3자 임대 — 손해배상 청구 실무
허위 실거주 계약갱신요구권 거절 — 손해배상 핵심 결론
임차인의 계약갱신요구권(2년 추가 거주권)을 임대인이 "본인 또는 직계존비속이 직접 살겠다"며 거절한 뒤, 2년 안에 다른 세입자를 들였다면 주택임대차보호법 제6조의4에 따라 종전 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 이사비·임대 차액·3개월 월세 가운데 가장 큰 금액이 기준이며, 실제 손해가 그보다 크면 입증한 만큼 더 받을 수 있습니다. 이 글은 허위 실거주 손해배상의 성립 요건, 금액 계산법, 그리고 임차인이 이사 전후로 반드시 챙겨야 할 증거 확보 타이밍을 집사닷컴의 실무 경험을 바탕으로 정리합니다.
왜 이 조항이 생겼나 — 임대차 3법과 제6조의4 입법 배경
2020년 '임대차 3법' 개정으로 계약갱신요구권이 도입되자, 일부 임대인이 실거주를 핑계로 세입자를 내보낸 뒤 더 높은 보증금·월세로 새 세입자를 받는 사례가 잇따랐습니다. 제6조의4는 이 악용을 막는 사후 검증 장치입니다. 실거주 거절이 진짜였는지 사후에 확인하고, 거짓으로 드러나면 금전으로 책임지게 하는 구조입니다.
허위 실거주 손해배상 성립 4가지 요건
아래 네 가지를 모두 충족해야 제6조의4 손해배상이 성립합니다.
- 1임차인이 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 갱신을 요구했을 것.
- 2임대인이 제6조의3 제1항 제8호(본인·직계존속·직계비속의 실거주)를 이유로 거절했을 것.
- 3갱신되었더라면 존속했을 기간, 즉 거절 시점부터 2년 이내에 위반이 발생했을 것.
- 4임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 같은 주택을 임대했을 것.
'정당한 사유'는 어디까지 인정되나
예컨대 실거주를 예정했던 직계존속이 갑작스럽게 사망하거나 중병으로 거주 자체가 불가능해진 경우처럼 예측할 수 없었던 사정 변경을 말합니다. "사정이 바뀌었다"는 막연한 해명만으로는 면책되기 어렵습니다. 집사닷컴 상담 경험상, 임대인이 아예 입주하지 않은 채 바로 새 세입자를 받은 경우 법원이 정당한 사유를 인정한 사례는 매우 드뭅니다.
손해배상 금액 계산법 — 3가지 기준 중 가장 큰 금액
법은 아래 세 기준 중 가장 큰 금액을 손해로 봅니다. ①·②는 임차인이 실제 손해를 일일이 입증하지 않아도 청구할 수 있어 입증 부담을 크게 낮춰줍니다.
| 산정 항목 | 계산 방식 |
|---|---|
| ① 3개월분 월세 | 갱신 거절 당시 환산월차임 × 3 |
| ② 임대 차액의 2년분 | (새 임차인 환산월차임 − 종전 환산월차임) × 24 |
| ③ 실제 손해 | 이사비·중개보수 등 임차인이 실제 부담한 비용 전부 |
전세 계약이라면 보증금을 환산월차임으로 변환해 계산합니다. 변환에 쓰이는 법정 전월세전환율은 개정될 수 있으니 2026년 최신 고시(국토교통부·한국부동산원)를 반드시 확인하세요.
실제 합의 사례 — 서울 관악구 다세대 (집사닷컴 2024년 접수)
임차인 A씨는 집주인의 "아들이 들어와 산다"는 통보를 받고 갱신을 포기한 뒤 이사했습니다. 이사 5개월 뒤 옛집 우편함에 낯선 이름의 우편물이 쌓인 걸 발견하고, 주민센터에서 전입세대 열람을 신청해 새 임차인이 전입한 사실을 확인했습니다. 내용증명 발송 후 집주인은 소송 직전 800만 원에 합의했습니다. A씨가 이사비·중개보수 영수증과 열람 자료를 미리 갖춰둔 것이 협상력을 만든 결정적 요인이었습니다. 증거가 없었다면 협상 테이블 자체가 서지 않았을 가능성이 높습니다.
현장에서 가장 많이 놓치는 것 — 증거 확보는 이사 당일이 마지막 기회
집사닷컴 실무 경험상, 허위 실거주 피해자가 배상 청구에 실패하는 가장 흔한 이유는 법을 몰라서가 아니라 증거를 너무 늦게 챙겨서입니다. 이사를 나오는 순간 해당 주택에 대한 이해관계가 옅어지고, 새 임차인이 전입하고 나면 상황 파악이 훨씬 어려워집니다. 실제로는 배상을 받을 수 있는 상황이었는데 증거 부족으로 포기하는 사례가 적지 않습니다.
임차인 단계별 실행 체크리스트
이사 나오기 전 — 증거 선확보
- [ ] 실거주 거절 의사가 담긴 문자·카톡·통화 녹음·내용증명 캡처 및 저장
- [ ] 가능하면 임대인에게 서면(문자 포함)으로 거절 사유 재확인 요청
- [ ] 종전 임대차계약서, 확정일자 받은 사본 보관
- [ ] 이사비·중개보수·도배비 등 지출 영수증 전부 스캔 저장
이사 나온 뒤 — 위반 여부 추적
- [ ] 이사 후 4~12개월 사이 주기적으로 옛 주소지 등기부등본 열람 → 새 임대차 흔적 확인
- [ ] 주민센터에서 전입세대 열람원 신청(정당한 이해관계 소명 필요) → 제3자 전입 여부 확인
- [ ] 온라인으로 확정일자 부여현황 조회 → 새 계약 체결 시점 특정
- [ ] 위반 정황 확인 즉시 내용증명 발송 → 소멸시효 중단·증거 보전
- [ ] 합의 불발 시 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 또는 관할 지방법원 소송
증명책임 — 임대인이 '정당한 사유'를 입증해야 한다
실무 다툼의 핵심은 "임대인이 정말 실거주 의사가 있었는가"입니다. 법원은 임대인의 실거주 의사와 정당한 사유에 대한 증명책임을 임대인 측에 두는 방향으로 판례 흐름이 형성되고 있습니다(대법원 판결 경향; 구체적 사건번호는 대법원 종합법률정보에서 확인 가능). 임차인은 제3자가 실제로 입주한 정황만 제시하면 되고, 그것이 정당한 사유에 해당한다는 점은 임대인이 입증해야 합니다. 법정 손해액(①②) 제도 덕분에 임차인은 실제 손해를 전부 입증하지 않아도 청구할 수 있어 불리함이 크게 줄어듭니다.
허위 실거주 관련 분쟁 건수와 처리 결과는 법원행정처 사법연감 및 주택임대차분쟁조정위원회 연간 통계에서 확인할 수 있습니다.
배상이 어려운 예외 케이스
- 거절 사유가 실거주가 아니었던 경우: '월세 3기 연체', '주택 철거·재건축' 등 제6조의3의 다른 사유로 거절했다면 제6조의4 적용 대상 자체가 아닙니다.
- 실거주 후 부득이 재임대한 경우: 실제 6개월 이상 거주하다 전근·질병 등 예측 못 한 사정으로 재임대하게 됐다면 면책될 수 있습니다. 반면 입주조차 하지 않고 곧바로 세를 놓은 경우는 정당성을 인정받기 매우 어렵습니다.
- 임차인이 갱신을 요구하지 않은 경우: 임차인이 먼저 이사 의사를 밝혔거나 갱신 요구 기간(만료 2개월 전)을 놓쳤다면 이 조항을 원용하기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 실거주한다며 나가라고 하는데, 진짜인지 미리 알 방법이 있나요? A. 사전에 100% 확인하기는 어렵습니다. 대신 거절 의사를 서면·문자로 남겨 달라고 요청하고, 이사 후 4~12개월간 등기부·전입세대 열람으로 사후 검증하는 방식이 현실적입니다. 집사닷컴 상담 경험상, 이 과정을 꼼꼼히 밟아둔 임차인은 위반 정황이 드러났을 때 협상력이 훨씬 높았습니다.
Q. 배상 청구는 이사 후 언제까지 해야 하나요? A. 갱신되었더라면 존속했을 2년 안에 위반이 발생해야 하고, 손해배상채권의 소멸시효(원칙 10년, 사안에 따라 단축될 수 있음)도 고려해야 합니다. 위반을 확인하는 즉시 내용증명을 발송해 소멸시효를 중단하고 증거를 보전하는 것이 안전합니다.
Q. 제3자가 임대가 아니라 집주인 친척이 무상으로 산다면요? A. '임대(대가를 받는 사용)'가 아닌 실질 무상 거주라면 제6조의4의 '제3자 임대' 요건에 해당하지 않을 수 있습니다. 다만 형식만 무상이고 실제 현금·계좌이체 등 대가가 오간 정황이 있다면 다툴 여지가 있습니다. 자금 흐름을 함께 확인하세요.
*이 글은 집사닷컴이 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성한 콘텐츠이며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 손해배상 성립·금액은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로, 구체적 대응은 변호사 등 전문가 상담과 최신 법령·판례 확인을 거치시기 바랍니다. (2026년 7월 기준, 법령·판례 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다)*