매매·계약2026-06-10 · 집사닷컴 · 약 6분

부동산 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 7가지 [2025]

부동산 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 7가지를 매매·전세 모두에 맞춰 정리했습니다. 집은 대부분의 사람에게 평생 가장 큰 거래지만, 막상 도장을 찍는 순간에는 마음이 급해져 기본을 건너뛰기 쉽습니다. 결론부터 말하면, 부동산 사고의 90% 이상은 '등기부 당일 재확인'과 '돈을 받는 사람이 진짜 소유자인지' 두 단계에서 막을 수 있습니다. 아래 7가지를 실제 사고 유형과 함께 짚어 보겠습니다.

빠른 이동: ①등기부 당일 재확인 ②소유자·대리권 ③명의 계좌 ④시세 교차확인 ⑤특약 ⑥동시이행 ⑦전입·확정일자

1. 등기부등본, 계약일·잔금일 '당일' 다시 뗀다

부동산 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 첫 번째는 등기부입니다. 등기부는 살아 움직이는 문서라, 며칠 전에 확인했더라도 그 사이 근저당이 설정되거나 압류·가압류가 들어올 수 있습니다. 따라서 계약일과 잔금일 각각 당일에 인터넷등기소에서 새로 발급받아 확인해야 합니다.

![부동산 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 7가지 [2025] 핵심 포인트 인포그래픽](/insight-img/contract-checklist/points.svg)

갑구: 소유자, 압류·가압류·가처분·경매개시 여부
을구: 근저당권(채권최고액), 전세권, 임차권등기

특히 채권최고액이 시세에 육박하면 위험 신호입니다. 보증금이 후순위로 밀려 경매 시 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

핵심 체크: 계약일·잔금일 당일 등기부 발급, 을구 채권최고액 확인.

2. 진짜 소유자인지, 대리인이면 위임장이 진짜인지

계약 상대가 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인합니다. 대리인이 나온다면 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감도장을 반드시 확인하고, 가능하면 소유자에게 직접 전화해 위임 사실을 확인하세요.

경찰청 통계상 부동산 관련 사기는 매년 수천 건 접수되며, '대리인 사칭·서류 위조'가 주요 유형으로 꼽힙니다. 2023~2024년 사회적 문제가 된 이른바 '빌라왕' 전세사기에서도 명의신탁자(바지 임대인)와 실소유주가 분리돼 보증금 반환이 막힌 사례가 다수였습니다. 인천·서울 등지에서 수백 채 규모로 피해가 발생했고, 다수가 보증금 전액을 돌려받지 못해 형사·민사 절차가 진행됐습니다.

핵심 체크: 신분증 대조, 대리 시 인감증명 첨부 위임장 + 소유자 직접 통화.

3. 돈은 반드시 '소유자 명의 계좌'로

계약금·중도금·잔금은 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 입금합니다. 공인중개사나 대리인 개인 계좌로 보내라는 요구는 사고의 전형적 신호입니다. 부득이 대리인 계좌로 보내야 한다면, 위임장에 '대금 수령 권한'이 명시돼 있는지 확인하세요.

핵심 체크: 입금 전 예금주명 = 등기부 소유자명 일치 확인.

4. 시세는 두 군데 이상 교차확인 (전세는 깡통 주의)

호가만 믿지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템과 시세 사이트, 인근 중개업소를 교차로 확인합니다. 특히 신축 빌라 전세는 분양가만 부풀려진 '깡통전세'가 많아, 매매가 대비 전세가율이 80%를 넘으면 경계해야 합니다.

전세보증금 반환보증(HUG) 가입 가능 여부도 미리 확인하세요. 가입 한도·전세가율 기준은 상품별로 상이하며 수시 변경되므로 반드시 HUG 홈페이지에서 최신 약관을 확인해야 합니다.

핵심 체크: 실거래가 + 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인.

5. 특약은 추상적 문구 말고 '구체적'으로

"하자 시 책임진다" 같은 막연한 문구는 분쟁 시 효력을 다투기 어렵습니다. 금액·기한·책임 주체를 명확히 적으세요.

"잔금일까지 을구 근저당권 ○○은행 채권최고액 1억 2,000만 원 전액 말소를 조건으로 하며, 미이행 시 계약 해제 및 계약금 배액 반환한다."
"계약일 현재 등기부 외 권리 변동이 없음을 임대인이 보증하며, 잔금일 전 새로운 근저당 설정 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다."

이 한 줄이 다음에 설명할 '잔금일 대출 실행' 사고를 막는 핵심 방어선입니다.

핵심 체크: 권리 말소·해제 조건을 금액·기한과 함께 명시.

6. 잔금·소유권이전·열쇠는 '동시이행'

잔금을 먼저 다 주고 등기는 나중에 받는 구조는 위험합니다. 매매라면 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류(등기권리증, 위임장, 인감증명 등)를 받아 즉시 등기 접수까지 진행하세요. 법무사를 동석시키는 것이 안전합니다.

여기서 가장 흔한 실수가 발생합니다. 전입신고는 신고한 그 날이 아니라 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 그런데 임대인(또는 매수인)이 잔금일 당일 그 집을 담보로 대출을 받으면, 근저당은 당일에 설정되고 임차인 대항력은 다음 날 0시이므로 근저당이 선순위가 됩니다. 실제로 잔금일 오전에 매수자가 주택담보대출을 실행해 후순위로 밀린 임차인 피해 사례가 적지 않습니다. 특약에 '잔금일 새로운 담보권 설정 금지'를 넣는 이유가 바로 이것입니다.

핵심 체크: 잔금=서류 수령=등기 접수 동시 진행, 잔금일 담보설정 금지 특약.

7. 임차인이라면 전입신고 + 확정일자 즉시

전세·월세는 전입신고(대항력) + 확정일자(우선변제권)가 보증금을 지키는 핵심입니다. 잔금 치르고 입주한 날 바로 주민센터나 정부24에서 처리하세요. 확정일자는 임대차계약서에 받습니다.

소액임차인 최우선변제

보증금 못 돌려받았다면

핵심 체크: 입주 당일 전입신고+확정일자, 종료 후 미반환 시 임차권등기명령.

마무리: 부동산 계약 체결 전 7가지 체크리스트

등기부 계약일·잔금일 당일 재발급
소유자 본인 확인, 대리 시 인감 첨부 위임장 + 통화
입금 계좌 = 소유자 명의
실거래가 교차확인 + 보증보험 가능 여부
권리 말소·해제 조건 특약 명시
잔금·서류·등기 동시이행, 잔금일 담보설정 금지
입주 당일 전입신고 + 확정일자

이 글은 집사닷컴이 작성한 일반 정보 제공용 자료로 법률 자문이 아닙니다. 최우선변제 기준, 보증보험 약관, 전세사기특별법 요건 등은 수시로 개정되므로, 실제 계약 전에는 법무부·국토교통부·HUG의 최신 고시와 변호사·법무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

![부동산 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 7가지 [2025] 4컷 만화](/insight-img/contract-checklist/manga.svg?v=1781997425)