계약갱신 보증금 5% 초과 인상 거부 — 임차인 대응·특약·분쟁조정 실무 총정리
계약갱신 시 집주인이 보증금 5% 초과 인상을 요구하더라도, 임차인은 이를 거부하고 기존 계약을 갱신할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신에는 증액 상한 5%가 강행규정으로 적용되기 때문입니다. 집사닷컴이 임차인 상담 사례를 분석하면, 이 권리를 지키지 못하는 이유는 대부분 세 가지로 압축됩니다. ① 거부 의사를 구두로만 전달하거나, ② 분위기에 밀려 초과 금액이 적힌 계약서에 서명하거나, ③ 협의가 결렬됐을 때 조정 신청을 포기하는 것입니다. 이 글은 그 세 가지 실수를 막는 절차를 단계별로 정리합니다.
5% 상한은 어떤 근거로 적용되나
| 근거 규정 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제6조의3 | 임차인의 계약갱신요구권(1회, 2년 보장) 규정, 갱신 시 제7조 준용 |
| 주택임대차보호법 제7조 | 차임·보증금 증액 상한을 대통령령으로 위임 |
| 같은 법 시행령 제8조 | 증액 상한 100분의 5(5%) 명시 |
갱신요구권을 행사한 계약에서 5% 초과 인상은 임차인 동의 없이는 법적으로 강제할 수 없습니다. '5% 이내로 자동으로 오른다'는 뜻이 아니라, 임차인이 동결이나 더 낮은 인상을 주장할 여지도 있습니다.
내 보증금에서 5% 한도는 얼마인가
| 종전 보증금 | 법정 상한(5%) 증액 한도 | 초과 요구 예시 | 거부 가능 금액 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 최대 1,500만 원 | 2,000만 원 요구 | 500만 원 거부 |
| 4억 원 | 최대 2,000만 원 | 4,000만 원 요구 | 2,000만 원 거부 |
| 5억 원 | 최대 2,500만 원 | 3,500만 원 요구 | 1,000만 원 거부 |
초과 요구를 받았을 때 — 거부 의사 전달
말로만 "안 된다"고 하면 나중에 다툼이 생깁니다. 증거가 남는 방식으로 의사를 남기세요.
현장에서는 임대인이 "나도 요즘 세금·이자가 많이 올랐다"며 정서적 압박을 가해 구두 합의를 유도하는 패턴이 흔합니다. 전화 통화 중 "조금 올려드릴게요"라고 답하거나, 카카오톡 메시지에 특정 금액을 그냥 확인하면 나중에 '사실상 합의'로 해석될 소지가 있습니다. 거부 의사는 반드시 텍스트 기록으로 남겨야 합니다.
- 1갱신요구 자체를 명확히 기록: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "계약갱신요구권을 행사한다"는 내용을 문자·카카오톡·내용증명 등 기록으로 통지합니다(제6조의3 행사 기간).
- 25% 상한 근거 제시: "갱신요구권 행사 계약이므로 시행령상 증액은 5% 이내로 한정된다"는 취지를 함께 남깁니다.
- 3협의 여지 명시: 5% 이내 조정은 협의 가능함을 밝혀두면, 임대인이 법정 거절 사유 없이 갱신을 거절하기 어렵습니다.
갱신계약서, 이렇게 써야 안전하다
가장 빈번한 사고는 분위기에 밀려 5% 초과 금액으로 계약서에 서명하는 것입니다. 일단 합의·서명하면 이는 갱신요구권 갱신이 아니라 '새로운 합의(재계약)'로 해석될 수 있어 초과분을 되돌리기 매우 어렵습니다.
갱신계약서 필수 특약 체크리스트
- 특약에 "본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신임"을 명시
- 특약에 "보증금 증액은 시행령 제8조에 따라 종전 보증금의 5% 이내로 한다"를 삽입
- 증액분에 대해 확정일자를 새로 취득해 우선변제 순위 확보 (기존 보증금 순위는 유지)
- 갱신요구권 행사 통지 기록(문자·내용증명 사본)을 계약서와 함께 보관
반대 사례도 흔합니다. 임대인의 "이번만 좀 올려달라"는 말에 구두로 합의하고 6% 인상 금액으로 서명한 뒤 뒤늦게 후회하는 경우인데, 서명 후에는 '합의에 의한 재계약'으로 보아 초과분 반환·감액 주장이 거의 받아들여지지 않습니다. 서명 전 특약 명시가 유일한 안전장치입니다.
합의가 안 되면 — 주택임대차분쟁조정위원회
당사자 간 협의가 결렬되면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 활용하세요. 저비용·비교적 신속하며, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력을 가질 수 있습니다.
실제로 신청 접수 사실이 임대인에게 통보되면 5% 이내 조건으로 물러서는 경우가 적지 않습니다. 조정 신청 자체가 '법적 절차 진입'이라는 신호를 보내기 때문입니다. 합의 결렬 직후 바로 신청하는 것이 협상력 유지에도 유리합니다.
조정 신청 실행 체크리스트
- 1증거 수집: 기존 계약서, 갱신요구 통지 기록(문자·내용증명), 임대인의 초과 인상 요구 내용, 등기부등본
- 2신청 창구 확인: 대한법률구조공단(국번 없이 132) 산하 위원회, 또는 LH·한국부동산원이 운영하는 지역 분쟁조정위원회
- 3접수: 대한법률구조공단 홈페이지 온라인 신청 또는 관할 위원회 방문 접수(신청 취지·이유 기재)
- 4상대방 응답 확인: 임대인이 조정에 응해야 절차가 진행되므로, 응하지 않을 가능성도 염두에 둡니다
- 5조정기일 참석: 조정위원 앞에서 5% 상한 근거와 갱신요구권 행사 사실을 소명
- 6불성립 시 대비: 조정 불성립이면 임차권등기·소송(부당이득 반환 등)으로 이어질 수 있으므로 초기부터 자료를 체계적으로 보관
놓치기 쉬운 예외·주의 케이스
- 묵시적 갱신 vs 갱신요구권 갱신 구분: 아무 통지 없이 자동 연장된 묵시적 갱신(제6조)은 종전 조건과 동일하게 갱신됩니다. 임대인이 증액하려면 별도 청구가 필요하며, 이 경우에도 5% 상한이 적용됩니다.
- 보증금↔월세 전환(전월세전환율): 전세를 월세로 전환할 때 시행령 제9조의 전월세전환율이 적용됩니다. '한국은행 기준금리 + 대통령령상 가산율' 구조이며, 기준금리와 가산율은 수시로 변동됩니다. 전환 시점의 최신 기준금리·시행령 개정 내용을 반드시 확인하세요.
- 재계약(신규 합의)인 경우: 갱신요구권 없이 당사자가 새 조건으로 합의하면 5% 상한이 적용되지 않을 수 있습니다. '이번 갱신이 요구권 행사임'을 특약으로 못 박는 것이 중요한 이유입니다.
- 갱신요구권 1회 소진 여부: 갱신요구권은 1회 보장이므로, 이미 행사한 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 5% 초과를 요구하며 갱신을 거절하면 그냥 나가야 하나요? A. 아닙니다. 실거주 등 법정 거절 사유가 없다면 임대인은 갱신을 거절할 수 없고, 5% 초과 인상도 강제할 수 없습니다. 거부 의사를 기록으로 남기고 5% 이내 조건으로 갱신 절차를 진행하면 됩니다.
Q. 이미 6% 인상에 서명했는데 되돌릴 수 있나요? A. 서명한 계약서가 '합의에 의한 재계약'으로 해석되면 초과분 반환이 어렵습니다. 다만 갱신요구권 행사 갱신임이 명백하고 강행규정 위반이라는 점이 입증된다면 다툴 여지가 있습니다. 분쟁조정 신청 또는 법률 전문가 상담을 먼저 받아보세요.
Q. 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 하나요? A. 네. 늘어난 보증금의 우선변제 순위를 확보하려면 증액분에 대해 새로 확정일자를 받아야 합니다. 기존 보증금의 순위는 그대로 유지됩니다.
*본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 증액 상한·전월세전환율·기준금리 등은 최신 고시 및 시행령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 사안은 대한법률구조공단(132)·주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. (집사닷컴 법령 기준일: 2026년 9월)*