경매·공매
경매·공매 주제의 부동산 안내·분석 글 19편입니다. 모든 글은 공공데이터·판례에 근거하며 누구나 무료로 보실 수 있습니다.
집합건물 경매 체납관리비 낙찰자 인수 범위 — 공용부분·연체료·소멸시효
아파트·오피스텔 경매에서 낙찰 후 체납관리비는 '공용부분 원금'만 인수됩니다. 연체료·전유부분·3년 초과 체납분은 승계 대상이 아닙니다. 실제 부담액 계산법과 관리단 압박 방어 실무를 판례 기준으로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-08-24공유지분 경매 낙찰 완전 정리 — 공유자 우선매수권·공유물분할청구 실무
공유지분 경매는 낙찰 후에도 공유자 우선매수권으로 가로채이거나, 단독 처분이 막혀 공유물분할청구 소송으로 이어집니다. 우선매수권 행사 요건·시점, 지분 낙찰의 함정, 분할청구부터 경매분할까지 실무 흐름을 체크리스트와 함께 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-08-19낙찰 후 잔금 미납: 경매 보증금 몰수·재매각 절차와 차액 배상 오해
낙찰 후 잔금을 기한 내 내지 못하면 입찰보증금이 몰수되고 물건은 재매각됩니다. 흔히 알려진 '재매각 가격 차액 배상' 의무는 현행 민사집행법 제138조에 없습니다. 보증금 몰수 구조, 재매각 취소 요건, 입찰 제한 범위를 집사닷컴 실무 기준으로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-08-12담보가등기 말소 vs 청구권보전 가등기 인수 — 경매 가등기 종류 판별 실무
담보가등기는 가등기담보법 제15조에 따라 낙찰로 소멸하지만, 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전청구권 보전 가등기는 낙찰자가 인수해 본등기 실행 시 소유권을 잃을 수 있습니다. 등기부 표시만으로는 구분 불가하므로 채권신고 내역 확인이 핵심입니다.
자세히 읽기 →2026-08-07경매 가압류 채권자 배당 안분비례 계산법 — 근저당·동순위 채권 배당 실무
경매 배당표에서 동순위 가압류가 여러 건이면 채권액 비율대로 나누는 안분비례, 근저당과 섞이면 '안분 후 흡수' 원칙이 적용됩니다. 배당재원 계산부터 흡수 공식·배당이의 소 1주 기한까지 숫자 예시와 실무 체크리스트로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-08-04부실채권 매입·NPL 경매 투자 — 채권 양수도 절차·배당 수익 계산 실무 정리
은행·AMC가 매각하는 부실채권(NPL)을 개인이 매입해 경매 배당으로 회수하는 구조를 실무 기준으로 정리했다. 대부업 등록 필요 여부, 채권 양수도 절차·등기까지, 배당 수익률 계산법과 원금 손실 시나리오를 실제 사례로 짚는다.
자세히 읽기 →2026-07-30강제경매 신청 방법·임의경매 절차 — 개시결정 이의·즉시항고·채무자 실전 대응
강제경매 신청 방법과 임의경매 절차·개시결정 이의 수단의 핵심 차이를 채무자 관점에서 비교합니다. 이의신청만으로는 경매가 멈추지 않으며, 즉시항고는 고지 후 7일·배당요구 종기는 하루도 넘길 수 없는 절대 데드라인입니다.
자세히 읽기 →2026-07-25배당요구종기 전 신청해야 보증금 받는다 — 경매 임차인 확정일자 배당 절차
확정일자·전입신고를 갖춰도 배당요구종기 내에 법원에 신청하지 않으면 임차인 경매 보증금은 한 푼도 배당받지 못합니다. 소액 최우선변제와의 차이, 종기 확인법, 실수 사례·신청 서류를 실무 흐름으로 정리했습니다. ===EXCERPT END===
자세히 읽기 →2026-07-22경매 배당표 보는 법 — 임차인 배당 계산과 국세 우선순위 실전 가이드
경매 배당표 보는 법을 모르면 임차인 배당 계산을 잘못해 인수금액을 과소평가합니다. 집행비용·소액임차인 최우선변제·당해세·근저당까지 경매 국세 우선순위를, 실제 3억 낙찰 사례로 배당표를 한 줄씩 계산합니다.
자세히 읽기 →2026-07-18경매 보증금 인수 계산법 — 낙찰자 임차인 승계·배당 순위 4단계
경매 보증금 인수란 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 추가 부담하는 것입니다. 낙찰가+인수액이 실취득원가이므로, 입찰 전 경매 배당 순위 계산과 낙찰자 임차인 승계 여부를 4단계로 역산해 '인수폭탄'을 피하는 실무를 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-14경매 법정지상권 성립 요건 — 토지·건물 별도 낙찰 리스크 판단법
토지와 건물이 다른 낙찰자에게 돌아가면 법정지상권이 성립해 건물 철거를 요구할 수 없습니다. 민법 제366조 4가지 요건·관습법상 법정지상권을 입찰 전 직접 검증하는 실무 절차를 집사닷컴이 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-07-11경락잔금대출 한도·방공제 계산 — 낙찰 후 경매 대출 절차 실무 정리
경매 낙찰 후 잔금을 마련하는 경락잔금대출은 감정가 기준 LTV에 방공제까지 적용되면 예상 한도의 절반 이하가 나오기도 합니다. 은행별 처리 속도·대출 조건부터 입찰 전 확인할 체크리스트까지 실무 순서로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-05온비드 공매 입찰 절차와 권리분석 — 경매와 다른 핵심 주의점 정리
캠코 온비드 공매는 인도명령이 없어 명도 리스크가 경매보다 큽니다. 온비드 입찰 절차, 공매 권리분석 방법, 임차인 대항력 확인법을 경매와 단계별로 비교해 실무 흐름으로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-01경매 유치권 인수 리스크 판단법 — 성립 요건과 낙찰 후 대응 전략
경매 물건에 유치권 신고가 있어도 무조건 인수 대상은 아니다. 견련성·점유 등 성립 요건을 충족하지 못한 허위·과장 유치권이 실무에서 빈번하다. 입찰 전 체크리스트와 낙찰 후 대응 절차를 집사닷컴이 정리했다.
자세히 읽기 →2026-06-22지방 아파트 경매 유찰 입찰 전략 — 최저가 하락·낙찰가율
지방 아파트 경매는 유찰 횟수만큼 경매 최저가 하락이 단계적으로 진행됩니다. 낙찰가율의 함정과 실거래가 비교, 유찰 횟수 입찰 전략을 실무 기준으로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-06-20오피스텔 경매 권리분석: 주거용·업무용 구분과 대항력
오피스텔 경매 권리분석의 핵심은 주거용·업무용 구분입니다. 실제 주거 사용 여부에 따라 주임법 적용과 임차인 대항력이 갈리고, 낙찰자의 보증금 인수 위험이 달라집니다. 입찰 전 체크리스트로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-06-13경매 말소기준권리와 인수권리 구별법 — 근저당·선순위 전세권
경매 권리분석의 핵심인 말소기준권리를 기준으로, 근저당 말소로 소멸하는 권리와 인수되는 선순위 전세권·유치권을 실제 등기부 순서와 사례로 구별하는 법을 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-06-12낙찰 후 명도 절차 총정리 — 인도명령 신청과 강제집행
낙찰 후 명도, 점유자 퇴거가 막막하다면? 인도명령 신청 6개월 기한, 대항력 판단, 강제집행 절차와 비용까지 초보 낙찰자 실무 흐름을 단계별로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-06-11경매 입찰 절차 완벽 가이드 — 접수부터 잔금 납부까지
법원 경매 방법과 경매 입찰 절차를 입찰 당일 순서로 정리했습니다. 최저매각가격·입찰보증금 계산, 낙찰 후 경매 잔금 납부 기한과 초보 실수까지 한 번에 확인하세요.
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