개발·시행·신탁
개발·시행·신탁 주제의 부동산 안내·분석 글 19편입니다. 모든 글은 공공데이터·판례에 근거하며 누구나 무료로 보실 수 있습니다.
리모델링 조합 설립·수직증축·재건축 차이 — 2026년 현행 주택법 기준
재건축 안전진단 문턱을 넘지 못한 노후 아파트가 선택하는 리모델링. 조합 설립 동의율 66%, 세대수 증가 15% 한도, 수직증축 안전성 검토 의무를 2026년 현행 주택법 기준으로 정리하고, 수직증축과 별동 증축의 실무 차이·분담금 리스크를 실제 갈등 사례와 함께 짚는다.
자세히 읽기 →2026-08-24도심공공주택복합사업 절차·동의율 — 역세권 수용·분담금 토지주 실무
역세권·저층주거지 토지주가 도심공공주택복합사업 절차에서 반드시 알아야 할 동의율 3분의 2 요건, 역세권 개발 수용 구조, 분담금 환수·현금청산 함정을 실무 체크리스트와 현장 사례로 완전 정리합니다. 기준일 이후 매수·동의서 철회 실수도 빠짐없이 짚습니다.
자세히 읽기 →2026-08-21리츠 투자 방법 완전 정리 — 공모리츠 청약·NAV 할인·배당소득세 절세 실무
리츠 투자 방법의 핵심은 공모리츠 청약·NAV 할인 판단·리츠 배당소득세 절세 3단계입니다. 공모리츠 배당 수익률 계산법부터 2,000만 원 종합과세 기준, ISA·연금계좌 활용까지 실무 관점에서 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-08-13공공재개발 분담금·조합원 자격 완전 정리 — LH 재개발 참여·비례율·이주비 비교
공공재개발 분담금이 일반 재개발보다 유리하다는 보장은 없습니다. LH·SH 재개발 참여 구조, 비례율 계산 함정, 공공재개발 조합원 자격 기준일, 성남 수진1구역 이주비 차단 사태까지 실무 체크리스트로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-08-08재개발 현금청산 대상자 기준 — 감정평가 이의신청·수용재결 보상금 증액 실무
재개발 구역에서 현금청산 대상자가 되면 협의매수→수용재결→이의재결 순으로 불복할 수 있고, 단계마다 새 감정평가로 보상금을 높일 수 있습니다. 도시정비법·토지보상법 기준, 불복 기한, 실무 증액 전략을 집사닷컴이 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-08-05재건축초과이익환수(재초환) 부담금 계산법 — 면제·감면 구간 실무 정리
재건축초과이익환수(재초환) 부담금은 개시·종료 시점 집값 차이에서 정상상승분과 개발비용을 뺀 초과이익에 구간별 누진 부과율(10~50%)로 산정됩니다. 8,000만 원 이하 면제, 1세대 1주택 장기보유 최대 70% 감면 요건과 실무 계산 예시를 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-30민간임대주택 임대료 상한 5% — 뉴스테이·기업형 장기임대 수익률 완전 분석
민특법 제44조의 임대료 5% 상한이 뉴스테이·기업형 장기임대 수익률을 어떻게 압박하는지, DSCR 악화 구조와 공공지원형 vs 일반형 격차, 사업 진입 전 실무 체크리스트까지 현장 관점으로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-07-25재건축 공사비 분쟁 — 시공사 계약해지 요건과 조합원 추가 분담금 대응 실무
재건축·재개발 공사비 분쟁에서 시공사 계약해지는 최후의 카드입니다. 한국부동산원 공사비 검증 절차, 조합원 추가 분담금이 늘어나는 경로, 실무 대응 체크리스트를 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-23안전진단 D등급 판정 구조 — 재건축 4개 항목 비중과 정밀안전진단 절차
재건축의 첫 관문인 안전진단 D등급(조건부 재건축) 판정 구조를 4개 항목 배점·2022년 완화 기준으로 정리합니다. 정밀안전진단 의뢰 절차와 비용 부담, C등급 이의신청 방법까지 집사닷컴이 실무 관점으로 안내합니다.
자세히 읽기 →2026-07-19분양보증 거절·조건부 승인 완전 정리 — HUG 보증 조건과 시행사 대응법
HUG 분양보증 거절·조건부 승인의 핵심 변수는 분양가·사업성·시공사 신용등급·미분양 리스크 4가지입니다. 시행사 관점의 심사 기준과 SGI 보증·신탁사 활용 등 실무 대응법을 체크리스트로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-15책임준공 확약이란? — 포기·면제 조건·시공사 PF 리스크·채무인수 실무
부동산 PF에서 시공사의 책임준공 확약은 공사 지연 시 수백억 대출채무를 떠안는 사실상 보증 약정입니다. 확약의 법적 구조, 포기·면제 요건, 태영건설 사례로 보는 시공사 PF 리스크 분담을 실무 중심으로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-07-12상장 리츠 배당 vs 부동산 펀드 차이 — 수익 구조·손실 위험 비교 정리
상장 리츠 배당(90% 의무 지급)과 부동산 펀드 차이를 실무 상담 사례로 비교합니다. NAV 할인 위험, 만기 연장 함정, 금융소득종합과세 2,000만 원 기준까지 — 어떤 간접투자가 내게 맞는지 판단 기준을 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-07-09토지신탁 구조: 관리형·차입형 차이와 신탁사 PF 리스크 완전 정리
토지신탁 구조에서 관리형과 차입형의 핵심 차이는 사업비 조달 주체입니다. 차입형은 신탁사가 직접 차입·집행해 시행사 부도에도 사업이 이어지지만, 신탁사 PF 리스크가 집중됩니다. 신탁계정대·보수 구조·주체별 책임을 체크리스트와 함께 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-07-02정비사업 조합원 지위 승계 — 재개발 매수 타이밍과 현금청산 위험
재개발·재건축 구역 매물을 사도 조합원 지위가 자동 승계되지 않는다. 투기과열지구의 제한 시점·예외 조건·현금청산 절차를 실무 체크리스트와 함께 정리했다.
자세히 읽기 →2026-06-21재개발 조합원 분담금 계산법: 비례율·권리가액으로 사업성 판단
재개발 조합원 분담금은 비례율과 권리가액으로 결정됩니다. 권리가액 계산법, 비례율 100% 기준, 정비사업 사업성 판단 체크리스트를 실무 사례로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-06-21정비사업 온라인 총회·전자동의서 절차와 조합원 유의사항
정비사업 온라인 총회와 전자동의서가 서울시에 도입되며 사업 기간이 단축됩니다. 조합원 동의서 효력, 본인인증·위임·철회 리스크를 실무 기준으로 정리합니다.
자세히 읽기 →2026-06-19분양관리신탁·담보신탁 차이와 신탁사기 예방 확인법
분양관리신탁과 담보신탁 차이, 신탁사기 피해 패턴을 실무로 정리했습니다. 신탁원부와 수익권증서만 제대로 확인해도 보증금을 지킵니다. 계약 전 체크리스트 포함.
자세히 읽기 →2026-06-17브릿지론 만기연장·본PF 전환 실패, 주체별 리스크 총정리
브릿지론 만기연장과 본PF 전환 실패 시 시행사·시공사·대주단·신탁사의 부담은 다릅니다. 책임준공 확약 리스크와 PF 부실 시행사 손실, 대주단 권리행사 순서를 역할별로 정리했습니다.
자세히 읽기 →2026-06-16부동산 PF 구조와 브릿지론·본PF·시행사 리스크 정리
부동산 프로젝트파이낸싱의 자금은 브릿지론에서 본PF로 흐릅니다. PF 부실의 핵심인 전환 실패와 시행사 리스크, 사업성 판단 체크리스트를 실무로 정리합니다.
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